Лекция 2 "Доходный подход в оценке недвижимости" (Озеров Е.С.)
Лекция 2 "Доходный подход в оценке недвижимости" (Озеров Е.С.)
Информация о видео:
Источник: YouTube
Метод получения текста: Автоматическое распознавание
О компании TerraDocsInvest
Скачать презентацию
00:00
уважаемые коллеги рассматриваем проблему
низации доходного подхода к оценке
существенными являются здесь то что
оцениваемый объект по планируемым к
получению на этом объекте доходы будущих
периодов
потом крупнейшими ваш больничный в этом
случае величина является потенциальной
балу это поле это максимально высокий
доход который можно будет извлечь из
00:31
этого объекта значит эффективный валов
доход учитывая что здесь потерять не до
загрузки не платежей этого объекта не бы
тоже из отвечен арендаторы до учитывать
операционные расходы которые
подразделяются на постоянные переменные
постоянно это те которые не зависит от
степени загруженности объект
арендаторами переменной те которые
[музыка]
вычитая соответственно
операционные расходы из эффективного
баллона куда мы получаем чистый
01:03
операционный доход
наиболее важные для оценочной практике
но заметим сразу что нам понадобится
здесь еще и знать платежей по кредиту
они рассчитываются соответствующим
образом платежи по кредитам которые мы
тоже хочет потому что с операционного
поля мы будем знать часть дохода когда
приходится на собственный капитал и
вычитая соответствующую
учитывая соответствующий чистый доход за
01:36
вычетом налога на прибыль соответственно
мы получаем представление о том какой
будет чистый доход ну и доход от продажи
объекта нам нужно будет учитывать в
таблице 1 все эти операции
иллюстрируются но обращаем внимание на
то что в чем наши бойцы
оценщики что обязательно преподы расчете
потенциального дохода мы рассчитываем
контакту арендную плату для тех
помещения которые заняты арендаторами
02:07
договора момент выплачиваться деньги
значит рыночной арендной платы для
помещения которые свободны от
арендаторов у нас не занята кроме того
учитывается планируются платежи запер
восход ресурсов если арендатор или
расходу электроэнергии он должен будет
плане знаешь что так он должен сам
планировать соответствующие платежи за
газ и прочие доходы
это прежде чем сдача в аренду технически
вспомогательных помещений линейных
02:38
элементов конструкции под рекламу и так
далее вот этот четыре составляющие
должны учитываться значит рассчитывал
потери этого загрузки не платишь не и
соответственно получаем эффективный
валовый доход
вычитая постоянные переменные издержки
получаем чистый операционный доход
платежи как
и тут соответственно у знанием часть
дохода приходящихся на солнце капитолина
помогите ну и доходим соответствующей
величины чистого дохода который
03:08
получается от эксплуатации объекта за
вычетом потерь то есть обычно ну и доход
от продажи на 4 этаже
коллеги очень важным здесь является
следующее при мы должны быть планировать
доходы будущих периодов
как мы это делаем мы изучаем рыночную
ситуацию прошлые годы и узнаём что
такого типа объекты объекты аналоги
сдавались в аренду под таким-то ставкам
арендной платы вот это было в 98 году
03:42
девяносто девятом и так далее вплоть до
2014 года соответственно
значит строит тренд и предполагаем что
это требует реализована и будущие
периоды тогда по соответствующего
аналитическим сам отношения мы будем
планировать
арендные ставки и будущие периоды не
только это иногда обращаем внимание на
то что объект
век tom мало похоже на или объектом
похоже на нашем деле может не быть на
04:11
этом рынке и тогда мы анализируем
соответствующую зависимость от какого-то
параметра например от местоположения
объекта то есть расстояние от центра
города
например учитывая и в этом случае если
наш объект находится в самом центре я не
было ни одного примера такого типа там и
соответствующим под аренду зависимости
такого типа с учетов доверительного
интервала мы с вами можем прогнозировать
04:42
картин будет какая ставка арендной платы
будет до нашего объекта приемлет будущий
период и доброта в прошлое пили
будущий так далее так ну и значит
обращай внимание на то что нужно будет
учитывать пост по данным прошлых лет мы
будем учитывать потери от не до загрузки
скажем так да с учетом того что на самом
деле объекты аналоги у которых мы
обращаем получали проценты от него
05:15
загрузки могут быть отличия от нашего
объекта и тогда будем учитывать эти
данные с весовым коэффициентом
соответственно но и потери от неплатежи
тоже имеется ли вдруг что мы будем знать
какие доли или какие часть помещений
скажем так заняты не оплачивали
солдатами течение какого-то количества
дней времени и так далее мы можем тогда
получите эти позиции обращаю внимание на
следующие что если
что до помещения которые заняты и
05:47
арендаторами нет потерь от мира загрузки
естественно мы и очень важно то что вот
эти к со свечами
это величины коэффициентов потеря
стоимости и это загрузки и
не платежей для объектов которые не
относятся к основным помещение вот
элемента конструкции там свободные части
земельных участков и так далее коллеги
вы и два метода в рамках данного подхода
метод капитализации издержек по норме
06:18
отдача на капитал то есть используется
дисконтирование денежных потоков будущих
периодов пытался будем планировать
соответствующую с учетом стоимости
дирекции
обращаю ваше внимание что пламя здесь
это индекс который показывает говорит о
том что можно будет таким вот образом я
рассчитывать соответствующие
рыночную стоимость земли будет велела и
улучшение вылью билде заемного капитала
и миллионе через собственно капитала вы
говорите босса тогда должны быть
06:49
соответствующие доходы значит ей должен
быть доходы приходящие всем
собственникам этого реализуем собственно
капиталов действиям правда при продаже
собственно капитал это мере
кроме значит этого метода
дисконтирования денежных то есть метод
капитализации дохода по лорда отдача на
капитал есть у тебя тут прилагает
непосредственно капитализации когда
доход год следующего за датой
оценки мы делим на коэффициент
капитализации или умножаем на
мультипликатор значит соответствующей
величины коэффициента капитализации
07:20
мультипликатора находится обработкой
рыночной
формации эти техники техники
мультипликатора валового дохода
потенциального дохода эффективного
валового дохода
они находятся соответствующие обработкой
сделок купли-продажи
то же самое с коэффициентами кабель
капитализации за здесь кроме техники
экстракции которые позволяют по сделкам
купли-продажи находить найти коэффициент
капитализации
можно будет использовать еще и другие
техники
07:51
которых которые нам нужно будет на
который должен будет обращать внимание
хочу обратить ваше внимание на технику
коэффициента капитализации которые
получаются на основании анализа
коэффициента покрытия долга рады такое
чего и соответственно где есть очень
потечь на и постоянная есть
соответствующий размер кредита доля от
рыночной стоимости и так далее то есть
мы находим на самом деле нужное нам
08:23
значение
ну и есть еще техника остатка которая
будет тоже с вами полезными
тех техники это были техники прямой
капитализации техники капитализации
отдача на как это несколько техник я
обращаю внимание здесь первая техника
техника не посредства дисконтирования
имеется вот эта техника непосредственную
где предлагаются разные варианты для
расчета нормы отдача на капитал это либо
суммирование премии за лески
08:54
соответственно либо соответствующее
определение рыночной соответственно
отдача на капитал собственный капитал по
ценным бумагам
значит активных инвестиций и так далее
на самом деле вот эта техника
непосредственно дисконтировать она
оказывается наиболее интересны и
востребованы
но не она не она одна на что на самом
деле есть еще модельные техники
капитализации которые предполагают
преобразование значит соответствующих
09:24
проект простейший случай в которых
удается на самом деле получить
упрощающее предположение о том что у нас
скажем так вот если вы родились от
бесконечности то и
соответствующие поехал позиции тоже
меняются у нас оказывается норма отдачи
на то есть норма отдача на капитал то
есть какая всем капитализацией к кривой
капитализации оказывается родам гордо
отдача на капитал
вот это вот на это мы обращаем внимание
на подается модельными техниками
09:57
находить соответствующие соотношения
муки я есть техники которые широко
используются два которые подлежат а
дальше с точки зрения приемлемости
обращай внимание на то что из всех
техник которые на самом деле
предполагают на
или предлагаются соответственно
элементами теории наиболее
предпочтительной является техника
гордова надо в этом мы надо будет
посмотреть нам с вами позднее подробнее
ну и наконец еще одна техника это кроме
10:28
евгения посредством дисконтирования
техники модельных техникой еще есть
техники потечь на инвестиционного
анализа
здесь очень важно следующее что на самом
деле мы обращаем внимание то что норма
отдача на капитал как правило наиболее
надежно получается в том случае если мы
находим и и техникой экстракции но это
значит моя
анализируем сделки купли-продажи и
решаем обратную задачу и вариации но в
10:57
этом случае обращай внимание на то что
полученная таким образом
рыночная стоимость знаете ли доходным
подходом с используя норма отдача на
капитал нальная техника экстракции на
самом деле бросает получаем результаты
которые будут похожими на результаты на
эти нистром крым анализом продаж
коллегия будет очень важным для нас с
вами мы будем общение непременное
условие должно учитываться что все
доходы которые ты и доходы доходы
11:29
подхода концепт и соответственно должны
быть независимыми друг от друга значит в
данном случае если мы берем техника
экстракции борьба точно капитал
результат который мы получаем с вами
доходным подходом оказывается близким
или похожим на результат получен и
сравнительным анализом сделать поэтому я
обращаю внимание то что к сожалению у
нас в стране на это внимания не обращает
что нам нужно будет использовать
обязательно техники потечь нанесу на
12:00
анализы когда в действительности мы с
вами будем представлять сам рыночную
стоимость 100 ему сумму которая на самом
деле рассчитывается по кредитным
соотношениями но и сумма то есть это
размер кредита плюс сумма собственного
капитала который мы с вами рассчитать
они находятся соответствующим образом
это поставки процентов по кредитам
которые известных за венка
это находится по сделкам
12:31
ценными бумагами которые тоже на самом
деле не связаны с рынком недвижимости и
это очень важно то есть это
мы с вами большое внимание ну и наконец
обратим внимание на то что на самом деле
тех технологий и техники
доходного подхода позволяют нам с вами
обратить внимание на важную для цели
управления
ну и для целей оценки в наилучшем
использовании соответственно при
возможность оптимизации загрузки объекты
арендаторами
ну что здесь что в этой модели
13:02
предлагают предложенные нами на самом
деле должен быть блин а значит обращай
внимания на то что на рынке это известно
что имеется ввиду что некоторые объекты
многие годы остаются полностью
заполненными арендаторами моей из этих
от здесь таких объектов ищем такую
ставку арендной платы при которой
наибольшее лесных рестарты которых уже
обеспечивается стопроцентной заполнения
всех помещений то есть соответствующие
13:33
потери одним загрузки равняется нулю
можно представить себе что если мы будем
повышать ставку арендной платы тот
дойдет до какого-то значения при котором
уйдут все арендаторы солдат все
помещения это вот максимальная maximus
от versace наименьшей из так при падежей
которых со стопроцентной вероятностью
удастся сдать в аренду я
а помещением потеря для загрузки будут
равны единице соответственно такой гной
14:03
и хочет имеется ввиду что мы обращаем
внимание на то что если будет 100 проц
стопроцентной свободное помещение
то в этом случае все издержки будут
только постоянными да значит поскольку в
этом случае если будет напротив
если будет полная занятость
помещения арендаторами то будет
максимальное значение для переменных
14:35
издержек в этом случае будет
максимальное значение для переменной
переменные издержки ну и при текущем
значении если вы знаем соответствующий
потери отдельно загрузки при текущем
значении ставки арендной платы то вы
будете понимать что текущее значение
соответствующих переменных операционных
издержек будет связываться со
считываться таким соотношением через
ночи по максимальному значению максим
15:05
передача является последующим
вероятность того что предназначение
ставки все помещения будут сданы в
аренду
определяется отношения в разнице между
максимальной и текущей ставкой и
разницей имя максимальная и минимальная
ставка ясно что занятий у вас
оказывается больше чем числитель и в
этом случае мы с вами получаем
потеря дни до загрузки единица беру
соответствующая вероятность того что
значит
не удастся сдать ни одного помещения до
15:38
соответственно у они если арендную
ставку мы и так его тоже получаем такое
соотношение
мы получаем коэффициент на потеть вот не
до загрузки это важно для нас в этом или
два
коллеги учитывая этом обстоятельства мы
находим выражение чистого операционного
дохода соответствующим образом да через
переменные издержки с учетом переменной
постоянные издержки
с учетом соответствующий вероятности
того что у вас на самом деле будет
16:11
удастся в это количество
нужное количество помещений сдать в
аренду вот соответствующее значение
чистого операционного дохода может быть
проанализировано выражение на экстремум
то есть мы с вами находим производную
поставки по величинам ставки арендной
платы от чистого операционного дохода и
находимся так притягивает бур не доходим
соответствующие максимальное значение
этого чистого операционного дохода
16:42
выясняется по второй производной
отрицательными мы с вами понимаем
это будет именно максимальное значение
чистого операционного дохода вот
оптимальное значение ставки арендной
платы при которой достигается
максимальное значение чистого
операционного дохода рассчитываться к
максимальная ставка арендной плате плюс
максимальное значение переменных
издержек вот ну коллеги и дальше понятно
17:11
что никто на рынке не допустит того
чтобы помещение полностью пустовала
поэтому
задают разные ставки арендной платы и мы
находим соответствующее значение честных
вредных ставка которых происходит вы
нашли в одном из примеров вы нашли что у
одного из объекта все время сдается в
аренду и минимальная ставка арендной
платы при которой все сто процентов
помещений заняты атоса 300 денежных
единиц коэффициент операционных расходов
для бизнес-функции оказывается до 36
17:45
причем переменной составляющей тот 23
постоянно составляющая будет 13 и вот
дальше
исследовали рынок нашли скажем так
чистая грэя ставку арендной платы 305
коэффициент потерять или загрузки был
вот многие годы порядка 17 процентов
здесь паспорт порядка 1,7 процентов
соответственно 17 процент значит здесь
три стать если ставки арендной платы
были 310 мы получали концы 1 035
18:15
соответственно 302 снова 07 335
21 original и понятно что значит в этом
случае мы сдали соответствующий потери
загрузки и могли найти значение
максимального максимальной ставки
арендной платы и таблица из этих формул
мы получаем соответствие соотношения
оказывается в этом случае 585 869
средняя 587
это нам таким образом удается это нам
известно это мы нашли с вами делим на 2
18:48
и находим оптимальную ставку арендной
платы она казалась равный 328 начнут
узнаем соответствующим образом
максимум русского мы находим мы знаем
долю соответствующему зная минимальную
ставку на ты за чмо и заставить мы это
знаем оптимальную ставку и мы допустим
что в данном случае потери коэффициент
потерь и не до загрузки оптимальный при
котором будет максимально высокая
конечная стоимость объекта недвижимости
при максимальном чистого операционного
19:20
дохода
окажется порядка десяти процентов варят
связаны
