К вопросу о разработке современных методик определения кадастровой стоимости объектов оценки, имеющих экономическую ценность и подлежащих налогообложению

Л. Д. Ревуцкий, к.т.н., с.н.с.
Внештатный эксперт информационного агентства «ИВИС»
г. Москва

В деле определения любых видов стоимости, и особенно социально значимой кадастровой стоимости оцениваемых объектов, важнее научно-методического обеспечения такой работы ничего не существует.

Разработку методик оценки кадастровой стоимости объектов оценки нельзя доверять создаваемым на какое-то время рабочим группам, участники которых функционируют на общественных началах, т.е. работают бесплатно, так как в этих группах создаются идеальные условия для лоббирования тех или иных частных интересов, как правило, не совпадающих с интересами государства и общества. Результаты работы таких групп зачастую оказываются сомнительными, спорными, провоцирующими будущие конфликты, а, возможно, и социальную напряжённость в обществе. Наивно ожидать, что итоги бесплатной кропотливой, весьма трудоёмкой научно-методической оценочной работы будут качественными.

Полагаю, что для решения актуальных задач научно-методического обеспечения государственной кадастровой оценки (ГКО) в стране целесообразно создать малочисленный Государственный Центр научно-методического обеспечения кадастровой оценки (ЦМО ГКО), к работе в котором должны быть привлечены самые яркие, продвинутые научные умы оценочного сообщества России, имеющие большой опыт разработки методических материалов для оценочной деятельности и значительный практический опыт выполнения сложных оценочных работ.

К большому сожалению, таких людей в стране немного. Важно, чтобы в числе привлечённых к такой ответственной работе не оказались случайные в оценке люди с очевидными корыстными, лоббистскими наклонностями. Наличие у них учёных степеней докторов и кандидатов наук, учёных званий профессоров и доцентов, других почетных званий, не должно служить безотказным пропуском-допуском к решению актуальных задач значимого для всего населения страны методического обеспечения кадастровой деятельности. Только по общепризнанным высоким достижениям, по известным положительным результатам научной и методической работы этих людей можно судить о том, на что они способны, а что им не по силам, можно им доверить участие в преодолении проблем ГКО или нельзя.

Также важными будут харизма и статус человека, которому государство поручит возглавить такой Центр, учитывая, что у нас не так много людей, по своим научным, деловым и общечеловеческим качествам похожих, например, на Е.М. Примакова, который порученную ему государством работу всегда выполнял наилучшим образом.

Совсем необязательно, чтобы на работу в предлагаемый Центр пришли только люди с опытом разработки методик кадастровой оценки недвижимости. Ждать от них прорывных новаций в таком деле не приходится. Скорее всего, у таких людей будет проявляться инертность мышления.

Просто необходимо, чтобы к научно-методическому обеспечению кадастровой оценки стоимости объектов кадастра также были привлечены креативно мыслящие оценковеды, теоретики, практикующие профессионалы и аналитики методов и результатов оценочной деятельности, способные генерировать свежие, нетривиальные, прогрессивные идеи в этой сравнительно узкой области знаний.

С самого начала работы Центра должно быть подготовлено характеристическое описание полного круга объектов, по которым определяется кадастровая стоимость, с указанием принципиальных особенностей и отличий их от иных объектов оценки других видов стоимостей, устанавливаемых профессиональными оценщиками.

Особое внимание работники Центра должны уделять вопросам постоянного мониторинга, совершенствования, повышения качества разработанного к настоящему времени всеобъемлющего Реестра освоенных и неосвоенных, незастроенных и застроенных земельных участков - объектов государственного кадастра не комплексной и комплексной недвижимости страны. Тёмные пятна и ошибки в таком Реестре недопустимы: их обязательно нужно выявлять и устранять.

Следующим серьёзным этапом в работе ЦМО ГКО неминуемо станет разработка научно обоснованной классификации объектов кадастровой оценки, без которой нельзя установить оптимальную номенклатуру (рациональное число) подлежащих созданию специализированных, разнообразных методик оценки кадастровой стоимости разных видов (групп) объектов государственного кадастра недвижимости.

После завершения указанных выше работ соответствующим работникам Центра придётся вплотную заняться весьма трудоёмким и затратным делом: изучением состояния вопроса с оценкой кадастровой стоимости всех видов недвижимости за рубежом и в нашей стране.

По моему мнению, выполнение этой задачи целесообразно организовать следующим образом:

- как минимум, развёрнутые отчёты о такой работе должны быть получены по каждой стране Большой Семёрки крупнейших экономик мира плюс по Китаю (включая Гонконг), Индии и Бразилии: в каждой из этих стран в Посольствах России есть атташе по экономике - они вполне справятся с такой работой;

- чтобы облегчить последующий анализ полученных материалов и сравнительное единообразие структуры составляемых отчётов, ведущие сотрудники Центра должны подготовить соответствующий вопросник, в котором следует указать, на какие вопросы исполнителю такой работы и составителю отчёта следует обратить особое внимание (в первую очередь, в вопроснике должны быть перечислены подлежащие разработке в России методики оценки кадастровой стоимости установленных видов объектов государственного кадастра);

- анализ представленных Центру отчётов о проделанной, заданной работе по указанным странам позволит выявить наилучшие практики научно-методического обеспечения оценочной кадастровой работы в рассмотренных зарубежных странах и использовать их при подготовке соответствующих методических разработок у нас в России.

Ниже перечислены материалы, требующие пристального рассмотрения и анализа:

- Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39) С изменениями и дополнениями от11 января 2011 г. Решением Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 августа 2013 г. N ВАС-5768/13 настоящие Методические указания признаны не противоречащими действующему законодательству

О применении и внесении изменений в настоящие Методические указания см. письма Минэкономразвития РФ от 29 января 2010 г. N Д06-251 и от 12 апреля 2010 г. N Д06-1125

- Методика государственной кадастровой оценки земель заповедников http://biodat.ru/vart/doc/gef/GEF_A/A22/A2_2_02.html

- Методические указания (рекомендации) по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 №445) http://biofile.ru/bio/35650.htm

- Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (утверждена Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49) http://www.pandia.ru/text/77/137/48.php

- Методика государственной кадастровой оценки земель Лесного Фонда Российской Федерации (утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/ 336) http://docs.cntd.ru/document/902204412 (по приказу Минэкономразвития РФ от 2010 г. признан не подлежащим применению).

- Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2005 № 99) http://www.businesspravo.ru/Docum/DocumShow_DocumID_103305.html

- Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оценки», 2005 г. http://rudocs.exdat.com/docs/index-194769.html

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р. http://www.ceae.ru/metodic-stoimost-zem.htm

- Федеральный стандарт оценки № 4 (ФСО № 4). Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. http://www.ocenchik.ru/docs/568.html

- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"  http://itpgrad.ru/sites/default/files/%D0%A4%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%20%D0%BE%D1%82%2003.07.2016%20%E2%84%96%20237-%D0%A4%D0%97.pdf

- Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ № 135-ФЗ в редакции 2016 года http://logos-pravo.ru/page.php?id=7433

- Федеральный закон о государственном кадастре от 24.07.2007 № 221-ФЗ в редакции 2014 года http://standartgost.ru/g/pkey14293805909/%D0%A4%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD_221-%D0%A4%D0%97

- Гражданский кодекс РФ в редакции 2016 года http://stgkrf.ru/

- Земельный кодекс РФ в редакции 2016 года. http://www.assessor.ru/zakon/zk/

По результатам изучения и анализа перечисленных выше, и других аналогичных документов и материалов, а также после ознакомления с соответствующими библиографическими источниками информации по рассматриваемой тематике (монографии, учебники, учебные пособия, статьи в бумажных и электронных журналах, в интернете и прочих СМИ) должны быть выявлены и предложены для использования лучшие практики отечественного опыта научно-методического обеспечения государственной оценки кадастровой стоимости объектов Российского Кадастра недвижимости. Использование лучших практик зарубежного и отечественного опыта разработки современных, разных объектов кадастров недвижимости при создании подобных улучшенных методик в нашей стране позволит избежать множества возможных ошибок и упущений при проведении такой сложной, ответственной оценочной работы. Учитывая особую социально-экономическую значимость результатов государственной кадастровой оценки объектов такой оценки для всех имеющихся в стране налогоплательщиков, целесообразно, на мой взгляд, продублировать работу указанного выше Центра объявлением среди членов отечественного оценочного сообщества сначала Всероссийского, а в последующие годы и Международного (например, Евразийского или в рамках ШОС) конкурса на лучшие методики ГКО по установленным направлениям их специализации. В составе руководства и российских членов Конкурсной комиссии, созданной для рассмотрения предъявленных методик и подведения итогов этого конкурса, вижу С.Ю. Глазьева, А.Р. Белоусова, Р.С. Гринберга, Е.Г. Ясина, Е.Т. Гурвича, В.И. Маевского, В.В. Ивантера, других не менее уважаемых людей. Не имеет значения, что эти люди не имеют конкретных знаний по вопросам оценочной деятельности: здесь важно наличие широкого научного кругозора и здравомыслия. Премии, установленные для призёров такого конкурса должны быть достойными по размеру в рублях - иметь не менее 5 - 6 нулей.

Конкурсную комиссию, после завершения этого конкурса и целенаправленного обновления и упорядочения её кадрового состава, следует преобразовать в Экспертную группу по вопросам научно-методического обеспечения государственной кадастровой и других видов оценок стоимости объектов оценки, функционирующую под эгидой Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ.

Считаю необходимым заранее предостеречь будущих разработчиков современных методик ГКО всех имеющихся разновидностей объектов государственного кадастра недвижимости в том, чего ни при каких обстоятельствах и условиях, ни в коем случае делать нельзя:

- использовать метод дисконтирования денежных потоков (метод ДДП-DCF) для определения кадастровой стоимости объектов оценки, так как этот метод предназначен для других целей, в частности, для определения величины ожидаемого экономического эффекта инвестиционных проектов [ 1 ];

- при применении метода прямой капитализации годового чистого дохода объектов оценки для определения их кадастровой стоимости использовать фактические, а не нормативные значения такого дохода [ 2 ];

- применять методы сравнительного (рыночного) подхода при государственной кадастровой оценке стоимости оцениваемых объектов в случаях отсутствия у них рыночной стоимости (при отсутствии для них соответствующих рынков купли-продажи) [ 3 ];

- приравнивать кадастровую стоимость объектов оценки к их рыночной стоимости, даже если она существует, в силу объективной невозможности определения показателей точности и достоверности результатов проведенной оценочной работы (кадастровая стоимость объекта оценки, как правило, должна быть на 30,0% ниже их рыночной стоимости, если таковая есть) [ 4 ].

-- () --

Полноценных, доброкачественных, научно обоснованных методик государственной оценки кадастровой стоимости объектов отечественного Кадастра у нас никогда не было, нет и в ближайшее время не будет, а Федеральный закон о такой оценке - № 237-ФЗ в начале июля с.г. принят и вступает в действие с 01 января 2017 г. Очень хотелось бы знать, что в ближайшей перспективе предпримет Минэкономразвития РФ - отечественный регулятор оценочной деятельности по научно-методическому обеспечению проведения государственной кадастровой оценки в стране, какой найдёт выход из создавшейся весьма непростой ситуации в этом вопросе?

Библиографические ссылки

1. Ревуцкий Л.Д. О неприменимости метода дисконтирования денежных потоков для определения стоимости доходоприносящих товаров (с поправками и дополнениями от 26.10.2015 г.)

2. Ревуцкий Л.Д. Лжеметоды современного доходного подхода к определению стоимости предприятий

3. Ревуцкий Л.Д. О рыночности и нерыночности показателей общей экономической ценности, «бумажной» капитализации, стоимости и цены предприятий

4. Ревуцкий Л.Д. О «точности» и достоверности результатов определения справедливой стоимости экономически значимых предприятий

Ключевые слова: стоимость, государственная кадастровая оценка, недвижимость, государственный кадастр, научно-методическое обеспечение, методики оценки, объекты кадастра, реестр объектов кадастровой оценки, классификация, состояние вопроса, лучшие практики оценки, Центр научно-методического обеспечения, конкурс, конкурсная комиссия, чего в методиках ГКО не должно быть, совет по оценочной деятельности, экспертная группа при этом совете.

Аннотация

Рассмотрены аспекты системного подхода к поэтапному решению проблемы научно-методического обеспечения государственной оценки кадастровой стоимости объектов Кадастра недвижимости страны.

Ключевые моменты предлагаемого системного подхода: подготовка полного перечня и классификация объектов кадастровой оценки, установление номенклатуры требующих разработки специализированных методик кадастровой оценки, создание Центра научно-методического обеспечения кадастровой оценки стоимости объектов кадастра, объявление конкурса на лучшие современные методики государственной кадастровой оценки, последующее преобразование конкурсной комиссии для рассмотрения предложенных методик и подведения итогов конкурса в Экспертную группу Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ.

Статья предназначена оценщикам, занимающимся определением кадастровых стоимостей недвижимого имущества, читателям, интересующимся вопросами установления кадастровой стоимости объектов оценки, и, в первую очередь, для работников Минэкономразвития РФ, участвующих в регулировании оценочной деятельности в стране.

Замечание по названию закона № 237-ФЗ: с позиций русского языка, грамотности и фактической сути, федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» следовало бы назвать законом «О государственной оценке кадастровой стоимости». Суммы имущественных налогов устанавливают не по кадастровым оценкам, а по кадастровым стоимостям объектов оценки!

С полным списком публикаций Л.Д. Ревуцкого в интернете, включающем и те из них, которые размещены в его блоге, можно ознакомиться по адресу - https://www.audit-it.ru/articles/authors/revuckij.html

10 июля 2016 г.

Непризнанный оценковед
Леопольд Давидович Ревуцкий
E-mail: rev_ld@mail.ru