Косвенная продажа недвижимости: развитие правил налогообложения

Авторы: А. Краснобаева, помощник юрисконсульта
К. Благова, помощник налогового консультанта
Б. В. Островитянов, академик

Источник: G.S.L. Law & Consulting

Опубликовано в журнале "Практическое налоговое планирование" за декабрь 2017 г.

В чем суть косвенной продажи недвижимости? Как бизнес использует косвенные продажи в налоговых схемах? Как снизить риски при косвенной продаже недвижимости?

Косвенная продажа недвижимости остается одним из популярных способов оптимизации налогообложения. Продавец имущества зарегистрирован в офшоре. Вся прибыль, полученная от продажи недвижимости, оседает в низконалоговых юрисдикциях. Выручка от продажи не облагается налогом в стране, в которой зарегистрирован получатель дохода.

В стране, являющейся источником происхождения дохода, налог не уплачивается. В национальных законодательствах отсутствуют специальные нормы, регулирующие налогообложение операций, связанных с косвенной продажей недвижимости.

В 2014 году российские законодатели начали деофшоризационную налоговую политику. Она включает в себя активную борьбу со схемами косвенной продажи недвижимости. С 1 января 2015 года вступила в силу новая редакция подпункта 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ (Федеральный закон от 24.11.14 № 376-ФЗ). Доходы иностранных организаций от источников в РФ, связанных с реализацией акций (долей) не только российских, но и иностранных организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, облагаются налогом на прибыль. Ставка налога у источника – 20 процентов (п. 1 ст. 284 НК РФ).

Если покупатель акций или долей – российская компания, то она выступает налоговым агентом по уплате налога на прибыль (п. 1 ст. 310 НК РФ). Если покупатель – иностранная организация, имеющая постоянное представительство в РФ, то обязанность по уплате налога возлагается на это представительство.

Если стороны сделки – иностранные организации и у покупателя нет постоянного представительства в РФ, то налог не удерживается. В таком случае нет механизма уплаты и удержания налога. Покупателем акций может быть ИП или физлицо (резидент или нерезидент). Эти лица не являются налоговыми агентами (п. 1 ст. 310 НК РФ).

Получается, что обязанность по уплате налога возлагается на иностранную компанию, которая зачастую не ведет никакой деятельности в РФ и не состоит на учете в налоговых органах. Появляется вопрос о том, как удержать налог с дохода при отсутствии лица, на которого возлагаются обязанности по его удержанию. Такой вопрос возникает не только в России, но и во всем мире.

За рубежом уже рассматривались громкие судебные дела по косвенной продаже недвижимости. Это дело Vodafone (Vodafone International Holdings B.V. v. Union of India (2010)) и Zain (Commissioner General URA Vs Zain International BV (2014)). В обоих случаях продавцы-нерезиденты реализовали подконтрольные компании, которые являлись операторами сотовой связи и владельцами лицензий на ведение подобной деятельности.

Налоговые органы Индии и Уганды попытались взыскать налог с доходов, полученных при косвенной продаже сотовых операторов. Они доначислили Vodafone налог в размере 2,6 млрд долларов, а Zain – в размере 85 млн долларов. Суды отменили доначисления. В Индии и Уганде отсутствовали правила налогообложения косвенных продаж.

Российские госорганы тоже проявляют интерес к косвенной продаже активов. Следственный комитет возбудил уголовное дело против руководителей шведского концерна IKEA. Их обвинили в уклонении от уплаты налогов с косвенных продаж. Стороны сделки – иностранные организации. Предмет сделки – акции российской компании, более 50 процентов активов которых состоит из недвижимости в РФ.

Немецкая компания продала свои российские «дочки» организации, зарегистрированной в Нидерландах. Дочерние общества – собственники торговых центров в РФ. Компании, зарегистрированные в Германии и Нидерландах, не состояли на учете в российских налоговых органах. Следовательно, налогового агента, который должен удержать налог с доходов иностранной компании, нет (п. 1 ст. 310 НК РФ).

Следственный комитет установил, что компания, зарегистрированная в Нидерландах, имеет постоянное представительство в РФ. В таком случае представительство данной компании обязано было выступить налоговым агентом.

Нормы кодекса, регулирующие косвенную продажу недвижимости, близки к нормам, закрепленным в Модельной конвенции ОЭСР в отношении налогов на доходы и капитал (подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ, п. 4 ст. 13 конвенции).

Нормы Модельной конвенции ОЭСР о косвенных продажах содержатся лишь в каждом третьем налоговом соглашении. Это значит, что большая часть соглашений во всем мире не регулирует налогообложение косвенных продаж недвижимости. При отсутствии нормы лицо, отчуждающее акции компании, владеющей недвижимостью, должно уплатить налог в стране своего резидентства.

В 24 международных соглашениях, подписанных Россией, есть положения, регулирующие налогообложение косвенной продажи недвижимости, аналогичные Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях со странами, традиционно используе мыми в международном планировании (Швейцария, Люксембург, Кипр и др.), также присутствует данная норма.

В то же время есть пробел в соглашении между РФ и Нидерландами от 16.12.96. В нем отсутствует пункт 4 статьи 13 Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях с отдельными странами установлен высокий порог владения активами (более 75%). Например, об этом сказано в пункте 3 статьи 13 соглашения между РФ и Сингапуром от 09.09.02.

Нормы, регулирующие налогообложение доходов нерезидентов РФ, полученных от косвенной продажи недвижимости, находятся в спящем режиме. Механизм удержания налога у источника отсутствует. В связи с этим ОЭСР решила разработать правила регулирования косвенной продажи недвижимости. А именно, правила удержания налога у источника в случае, когда купля-продажа акций происходит между иностранными компаниями. При этом в стране, где расположена недвижимость, нет лиц, выполняющих функции налоговых агентов.

ОЭСР предложила две модели налогообложения косвенной продажи недвижимости:

• налог уплачивает резидент страны, в которой расположено имущество;

• налог платит продавец-нерезидент.

Налог уплачивает организация-резидент, которая прямо или косвенно владеет недвижимостью. Вне зависимости от того, резидент какой страны получил доход от косвенной продажи недвижимости.

Есть возможность взимать налог с компании-резидента, которая владеет недвижимым имуществом лишь косвенно. Налоговые органы смогут в полной мере контролировать уплату налога с косвенных продаж.

Страна, в которой зарегистрирован продавец, тоже может претендовать на налогообложение прибыли, полученной от продажи акций. Продавец не будет иметь право на зачет налога.

Продавец-нерезидент будет уплачивать налог с прибыли в стране расположения данной недвижимости. Под налогообложение подпадает вся прибыль продавца-нерезидента. Если доля недвижимости в активах составляет более 20, но менее 50 процентов, то налог на прибыль рассчитывается на пропорциональной основе (Pro rata basis). Для этого стоимость доли, приходящейся на недвижимость, надо разделить на общую стоимость доли, после чего прибыль нужно умножить на этот показатель.

Продавец несет основную обязанность по уплате налога в стране, где расположено имущество. Контролерам будет непросто взыскать налог, поскольку прибыль получит продавец-нерезидент.