Изменения в сфере долевого строительства

Материал подготовлен: Евгенией Дмитриевой, старшим юристом «Бейкер Тилли Россия»

Одним из основных изменений в сфере недвижимости стало вступление в силу с 1 июля 2018 года поправок к ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Активное внесение изменений в законодательство в области долевого строительства началось с  1 января 2018 года, когда были введены новые правила банкротства застройщика, требования о внесении в Единую систему жилищного строительства всех сведений о застройщике.

Новый закон ввел принцип «один застройщик – один жилой комплекс», который означает, что строительная компания должна создавать юридическое лицо со своим счетом для получения отдельного разрешения на строительство каждого объекта. Это позволяет банкам контролировать расходы застройщика на строительство конкретного дома и не дает возможности застройщику перераспределять денежные средства для строительства разных объектов.

Совместно с банковским контролем над застройщиками будет осуществляться государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице контролирующих органов, которые:

• осуществляют контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств;

• обращаются в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

• принимают меры, необходимые для привлечения лиц, использующих денежные средства граждан для строительства, к ответственности;

• признают граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими, ведут реестр таких граждан;

• запрашивают у ЦБ РФ информацию о соответствии банка, с которым застройщиком заключен договор поручительства, установленным критериям, или страховой организации, с которой застройщиком заключен договор страхования;

• получают от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и др.

Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия заключены после 1 июля 2018 года.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках, список которых опубликован на сайте Центрального банка.

Критерии к банкам установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов – эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

Как считают большинство участников рынка, результатом вступления в силу поправок к законодательству о долевом строительстве будет рост цен на недвижимость. Поэтому для желающих приобрести недвижимость - сейчас как раз то время, когда можно приобрести жилье по низкой цене в проектах с долевым участием, которые до середины 2019 года еще могут быть начаты строительными компаниями. Более того, процентные ставки по ипотечным кредитам достигли своих исторических минимумов. Таким образом, сейчас самое время стать собственником жилья.

Многодетные семьи, в которых родились двое или более детей с февраля 2018 года могут взять ипотеку по сниженной ставке 6%. В программе участвуют граждане РФ и дети родившиеся (но не усыновленные) после 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года.

Льготный жилищный кредит может быть предоставлен как на готовое, так и строящееся жилье. Срок кредитования составляет от 12 до 30 лет при займе не менее 300 000 рублей и не более 3 000 000 рублей для жителей регионов. Для лиц, проживающих в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области максимальный займ составляет до 8 000 000 рублей.

Процедура подачи заявления на ипотеку стандартная. В банке или с помощью ипотечного брокера выбирается программа “Ипотеки с господдержкой”, заемщик предоставляет пакет документов по требованию кредитной организации (включая свидетельства о рождении детей), после чего оплачивает страховку жизни и жилья.

Первоначальный взнос по ипотеке должен быть не менее 20% стоимости недвижимости. Оплатить его можно полностью или частично сертификатом материнского капитала. Для участия в такой программе заемщик должен соответствовать следующим критериям:

• возраст от 21 года и не более 65 лет.

• В программе участвуют дети, рожденные после 1 января 2018 года.

• Ставка ипотеки 6% действует при рождении второго ребенка, в течение 3 лет, а на третьего - в течение 5 лет;

• Минимальный первый взнос - от 20% от суммы выбранной квартиры.

• Сумма льготной ипотеки - от 300000 до 3000000 рублей.

• Воспользоваться программой могут только платежеспособные граждане РФ.

• Гражданство РФ у обоих супругов и созаемщика.

Господдержка действует:

• 3 года при рождении 2-го ребенка;

• 5 лет после прибавления 3-го ребенка;

• 8 лет при рождении близнецов или двойни (увеличение срока льгот рассматривается для каждого заемщика индивидуально).

Для открытия льготной ипотеки нужно после 7 февраля 2018 и до конца 2022 года подать заявку и пакет документов, соответствующий требованиям банков-участников программы господдержки. Финансовая организация проверяет платежеспособность и надежность заемщика, после чего выносит решение одобрения или отказа по ипотеки. Решать жилищный вопрос лучше с открытия ипотеки, а не подбора жилья, так как сумма, одобренная банком может оказаться ниже или же выше ожидаемой. Зная предел своих финансовых возможностей можно начинать поиск недвижимости. С выбором нужно определиться в течении 2-3 месяцев с момента открытия ипотеки.

В случае если 3-й ребенок родился в конце 2022 года, то займ можно пересчитать или продлить. После истечения срока господдержки, платежи пересчитываются в соответствии с ключевой ставкой банка. Если у семьи уже есть жилищный кредит, можно подать заявление о его рефинансировании (пересчете), приложив документы о рождении второго или третьего ребенка.