Практический вебинар «Подготовка к сдаче КЭ по направлению «Оценка недвижимости».

Практический вебинар «Подготовка к сдаче КЭ по направлению «Оценка недвижимости».

Информация о видео:

Источник: YouTube

Метод получения текста: Автоматическое распознавание

00:04
коллеги доброе утро рада всех приветствовать думаю что стоит начать сразу с подготовки вспомним основные формулы которые нам необходимы для того чтобы успешно сдать экзамен и решить все задачи которые предложены на экзамене во-первых самое главное и много задач на определение износа при том он может быть представлен как r для расчета мультипликативной модели также
00:39
аддитивные моделью чем же не отличается мультипликативная модель представлена у вас первая формула на флаге она подразумевает влияние одного вида и взноса на другой в чем еще особенность том что накопленный износ по мультипликативной модели никогда не будет больше 100 процентов также возможен расчет накопленного износа методом аддитивной модели аддитивная
01:10
модель предполагает сложение всех видов износов и устаревание при данной модели накопленный износ может быть больше ста процентов что еще нам нужно с вами вспомнить это метод эффективного возраста при определении физического износа определяется он как эффективный возраст делим на нормативный срок службы и умножаем на 100 процентов очень важно здесь помнить что физический износ в данном случае определяется именно
01:42
исходя из эффективного возраста не хронологического она фактического срока жизни который у нас прожила здание до а именно эффективный возраст который учитывает условию эксплуатации текущий ремонт и так далее как правило в оценочной деятельности нам на практике мы с вами используя ну и считаю физический износ применяю вместо эффективного возраста хронологически но мы исходим из допущении что эффективным равен
02:15
хронологическому задачах живо может быть дано дано условия по хронологическому возрасту и данные условия которые позволяют рассчитать эффективный возраст вот если в условиях задачи вы можете определить эффективный возраст то физический износ считаем именно методом эффективного возраста исключением конечно будет если в условиях задачи вам четко сказано что нужно считать физический износ исходя из хронологического возраста это
02:46
единственное исключение далее индексация это приведение стоимостного показателях дать и оценки при помощи ценовых индексов индексы у нас между собой перемножаются да они не складываются не вычитаются они либо умножаются либо делятся в зависимости от условий стачек и действий которые нам нужно выполнить но мы сегодня с вами будем разбирать несколько задач по индексации и там более конкретно мы
03:17
разберем этот момент когда мы складываем когда делим но ни в коем случае и ой когда мы перемножаем и когда делим ни в коем случае их не складываем дальше 6 функций сложного процента на экзамене вам будет представлен excel поэтому вы в принципе эти формулы можете не запоминать если вы знаете функции именно применяемая в excel и какие вам формулы обязательно понадобятся это фактор фонда возмещения может вам
03:50
потребоватся а также текущая стоимость единицы это когда мы с вами дисконтируем и приводим будущую стоимость к текущей это две основные формулы которые вам могут даже не могут обязательно потребуется при решении задач на экзамене их можно конечно выучить можно запомнить в экселе как считаются норма возврата капитала вот это как раз тот момент
04:20
когда нам потребуется с вами формула одна из формул 6 сложных процентов actor фонда возмещения если вы обратите внимание the method has когда и метод ему до нормы возврата считается именно как фактор фонда возмещения чем отличие помету духа скальном норма возврата считается от безрисковой ставки до у нас получение дохода предполагается по безрисковой ставки а в методе и ну да по ставке дисконтирования это
04:51
важное отличие в условиях задачи вам может быть представлена аргументы как безрисковая ставка каяка ставка дисконтирования и вам нужно будет четко понимать какую формулу применять там правда будет указано нужно определить методом хаска льда и вам будет дано и безрисковая ставка и ставка дисконтирования и вам нужно понимать что в данном случае используется именно безрисковая ставка если помету даю вида то ставка
05:18
дисконтирования метод ринга это у нас будет по предусматривается возмещение инвестированы капитала равными суммами здесь как правило я думаю что многие используют именно эту формулу при определении норм и возврата капитала именно в оценочной деятельности и данный метод предполагает линейный возврат капитала это также может быть задачи указаны то есть вам не пропишут именно методом ринга напишут в условиях
05:56
задачи что предполагается линейный возврат капитала вы должны также понимать что это идет речь именно о методе рынка определяется как и единичка делим на то что же такое t во всех трех формулах мы с вами видим обозначение тнт это оставшийся срок жизни который также определяется исходя из эффективного возраста то есть нас интересует сколько реально да нам этот
06:26
объект сможет приносить еще доход исходя из эффективного возраста с учетом того как его эксплуатировали делались ли там капитальные ремонты либо нет то здесь тоже вам может быть дан сразу возраст оставшееся до либо может даны такие показатели как хронологически возрастом и эффективно и вам нужно определить оставшийся срок жизни зная полный срока службы здания
06:56
так вот оставшийся срок службы для того чтобы определить норму возврата нужно считать тоже исходя из эффективного возраста вопросы есть если есть давайте отметить что на сегодняшний момент новых задач на экзамене не появилось то есть в москве сдают экзамены до сих как бы регулярно но новых задач пока что не было посмотрим что будет в питере если нет вопросов по теоретическим до моментом то
07:35
предлагаю решать задачу предлагаю попробовать самостоятельно решить задачу так как она 2 больная то предлагаю решать ее ну буквально там две три минуты вот и ваши ответы которые вас получается писать в чат после чего мы с вами разберём как решать данную задачу на что обращать внимание решаем из тех кто присутствует вы в первый раз идете на экзамен или
09:14
есть те кто уже был на экзамене обращаю ваше внимание что на экзамене вам будут даны также вот вариант ответов которые вам нужно выбрать вот прямой меру виктории светлана да у вас получился ответ 60 6666 но в представленных вариантах нет такого ответа какой бы вы ответ выбрали очень часто на экзамене и закругления на вот как бы есть такой момент не получается при
10:34
решении вашего ответа вам нужно выбрать какой-то ответ обязательно при этом если вы не выбираете ответ да вы оставляете пустым то программа будет засчитывать ответ неправильным и в апелляции вы уже к сожалению не сможете оспорить данные задачу потому что на апелляции сейчас показывают задачи только те ну и вопросы на которые вы дали неправильный ответ то есть если вы его пропустили ну не дали
11:07
вообще ответа он вас даже апелляции не покажется и вы не сможете его оспорить несмотря на то что у вас допустим получился ответ которого нет вариантах ответа вы считаете что он правильный поэтому лучше всего нажимаете наиболее близкий вариант получившегося вашему и если все-таки система за считает неправильным по крайней мере у вас будет возможность подать апелляцию по данному вопросу до вопроса на экзамене можно просматривать вы можете даже их пропускать можете отвечать в любом
11:40
порядке вы можете к примеру вначале пройтись по тесту там ответить на то что вы уже точно знаете то что вас легко получилось если у вас не пошел на ответ не получается вообще даже близко к тому что предложено вы можете оставить дальше по решать задачи и потом когда допустим дойдете до конца начать заново на те вопросы отвечать на которую вы не дали ответ если вы к примеру решили дали
12:12
ответ да уже но когда начали проверять засомневались там ответе которые выдали вы можете выбрать заново другой ответ который вы считаете правильным то есть изменить ответ во время и проведении экзамена то есть два часа 30 минут но если вы не успеваете до заканчивается время на примеру вывод еще отвечаете там на 35 вопрос и время заканчивается все так закрывается вы уже не можете не чтоб ничего поменять эти вопросы на которые
12:44
вы не дали ответ на этом остальные пять вопросов они будут засчитаны как неверные по нулям а пока 2:30 и лет вы можете возвращаться менять сколько угодно раз как бы даже не один можно несколько раз менять вот итак правильный ответ 66 500 здесь нужно было чуть-чуть округлить правильно как бы виктории с плана решали верно тут самое главное было округлить с этим на экзамене очень как
13:15
бы проблематично именно с округлением раньше когда мы решали на калькуляторе когда сдавали экзамен том как бы тоже все зависит от того сколько знаков после запятой и установлю seo на калькуляторе точность там очень все было прям а чувствительна к именно округление так на что нужно обратить внимание смотрите необходимо рассчитать стоимость одного квадратного метра бизнес-центра класса б то есть объект оценки у нас класс b
13:46
находится в центре отделкой евростандарт данные характеристики типичные для данного класса аналог c аналог класса c дала это другой класс это аналог 50000 рублей стоит находится на окраине простая отделка данные характеристики типичные для данного класса glass c дешевле класса б на 25 процентов то есть это по классности корректировка евроотделка лучше простой на 16 процентов центр лучше окраины на 14 и главное прочитать следующую фразу
14:18
определение класса включает в себя характеристики отделки и место расположения то есть если вы вносите корректировку на класс то на отделку и на место расположение уже вносить не нужно корректировку очень внимательно нужно читать условия задачи теперь мы определили что нужно внести только одну корректировку на класс доклад сцен и шивли класса б как как рассчитать корректировку здесь важно
14:48
помнить что мы корректировки всегда считаем отношения объект оценки делим на объект аналог так как здесь сказано что объект аналог дешевле объекта оценки на 25 процентов то мы должны с вами определить обратную корректировку она будет определяться как и единичка разделить на 1 минус 25 процентов то есть представительно 075 получили корректировку 133 дальше мы корректировку умножаем на стоимость
15:21
объекта налога 50000 рублей получили 66 ну там 500 если если про это именно 133 то получается 6 6 500 вопросы вот в таких задачах таких вот именно задач на проверку понимание вашего и умения определять корректировку прямую и обратную достаточно много ну как ему задачу 1 2 вам точно встретиться на экзамене здесь главное понимать что чем боль вам дано
16:00
сейчас я попробую запустить работе на доску и по пишу вам мы всегда делим объект оценки извините за то что не очень красиво на объект аналог это у нас прямая корректировка для того чтобы не запутаться какую корректировку вносить можно сделать следующим образом нам
16:32
сказано что объект бомбит надо доску объект аналог танцы и шеф объекта оценки на 25 процентов здесь ставим всегда единичку и вот нам сказано на 25 процентов дешевле значит нам из объект аналог из единички объекта на мага мы вычитаем 025 потому что дешевле таким образом у нас получилось расчет корректировки единичка разделить на 0 75 если бы допустим нам было
17:17
сказано что также вот сделаем объект оценки дороже объекта аналога на 25 процентов чтобы мы сделали мы бы к единичке объекта оценки добавили 25 процентов и тогда бы получилась бы прямая корректировка 125 то есть чтобы не запутаться вы можете для себя сделать
17:52
вот такой вот соотношение тогда вы точно будете знать какая нужна корректировка прямая или обратная почему нельзя было просто умножить на 125 потому что база была начисление другая если вы умножите ну к примеру если бы объект оценки стоил 50 тысяч рублей объект оценки 50000 рублей объект аналог стоит на 25
18:22
процентов дешевле то какая оба величина было бы мы бы 50 умножили дано 075 тогда бы мы с вами получили стоимость объекта аналога который на 25 процентов дешевле это получается 37500 вот а если мы сейчас я вас не запутала хорошо
19:07
так отлично всем понятно в чем отличие прямой и обратной корректировки хорошо давайте тогда на закрепление минутку вам даю эту задачу решаем идем
19:32
дальше самое главное читайте внимательно условия так смотрим нам также нужно определить один квадратный метр бизнес класса b при этом аналог класса c 160 тысяч рублей класс-b дороже класса c на 30 процентов
21:01
стандарт лучше простой на 20 процентов в центр и лучше окраины на 15 процентов и определение класса не включает в себя характеристики отделки место расположения что это значит что вам нужно внести все корректировки которые здесь есть даже если вы сделаете на класс корректировку эта корректировка и не учитывают разницу в местоположении и отделки поэтому необходимо внести 3 корректировки но здесь еще важно
21:33
определить какие будут корректировки прямые или обратные класс-b дороже класса цен на 30 процентов какую вносим корректировку объект оценки дороже объекта аналога на 30 процентов какую вносим корректировку прямую то 1 и 3 верно стандарт лучше простой на 20
22:04
процентов у нас стандарт у объекта аналога простая какая будет корректировка у нас с вами объекта оценки стандарт у объекта аналогом простая стандарт лучше простой на 20 процентов корректировка будет прямая и центр лучше окраины на 15
22:50
процентов опять центр от объекта оценки окраина это объект аналог опять будет прямая корректировка 115 определив все корректировки умножаем на стоимость объекта аналога получаем 100 7640 действительно данная задача она простая но она может вас запутать и поэтому в простых задачах очень главное
23:22
внимательно читать задачу условия да поэтому будьте внимательны и обязательно давайте решим следующую задачу стоимость строительства 10 миллионов рублей 10 миллионов рублей строительство в два этапа первый этап 5 миллионов рублей в начале первого года второй этап 5 миллионов рублей в конце 2 года после строительства объект будет продан за 20 миллионов рублей ставка доходности 20 процентов
24:06
дисконтировать на начало периода найти стоимость земельного участка сами попробуйте решить хорошо решаем могу вам сделать подсказку что в данной задаче дисконтировать на начало периода это
24:54
лишняя информация необходимо дисконтировать на тот момент времени когда произведенные затраты так два ответа есть давайте дождемся 3 и начнем смотреть решение обсуждать так есть еще один вариант ответа если вы решаете не стесняйтесь пишите не бойтесь ошибаться лучше ошибиться сейчас
27:47
чем на экзамене а если вы будете писать ответы даже если неправильно я буду вам понимать откуда взялась цифра и указывать точную на ошибку так 3 ответа дождались теперь давайте разбирать как я сказала в самом начале главное у нас дисконтирование проводить на тот момент времени когда были потрачены денежные
28:19
средства вот у нас сказано что 5 миллионов рублей были потрачены в начале первого года мы с вами строим табличку 12 и п.п. мы у нас продажа происходит в паз прогнозном периоде а строительство в прогнозном пишем 1 2 период и пас прогнозный 1 до денежный поток минус 5 миллионов рублей мы потратили во второй период мы тоже потратили 5 миллионов рублей по окончанию строительства мы продаем с вами объект
28:50
недвижимости за 20 миллионов рублей ставка дисконтирования 20 процентов начинаем дисконтировать 1 денежный поток был потрачен у нас начале первого периода поэтому дисконтный множитель мы считаем по формуле на начало периода то есть единичка делим на 1 плюс 20 процентов в степени 1 минус 1 то есть один этапе номер периода -1 на то мы приводим на начало периода получается что дисконтный множитель нам
29:21
первый период будет единичка 5 миллионов переведенный денежный поток вкусе во второй период сказано что ещё 5 миллионов мы с вами потратим в конце второго периода поэтому считаем с вами дисконтный множитель на к нет второго периода единичка разделить на 1 плюс 20 процентов в степени 2 это у нас обычная формула текущей стоимости получили 0,09 округлим перемножили
29:53
денежный поток на фактор дисконтирования получили приведенный денежный поток минус 3 миллиона четыреста семьдесят две тысячи двести двадцать два рубля и теперь пост прогнозный период у нас двадцать миллионов фактор дисконтирования в паз прогнозный период всегда определяется на конец последнего прогнозного периода поэтому мы считаем фактор дисконтирования на одиночку разделить на 1 плюс 0 2 в степени 2 фактор дисконтирования получился равный наконец
30:24
2 прогнозного периода до перемножили 20 миллионов на фактор дисконтирование получили текущую стоимость реверсе скажем так все сложили получили стоимость в рублях вопросам это задача на два балла следующая задача тоже на два балла нам дано ставка которая уменьшилась 600 рублей за
31:17
квадратный метр в год до 400 рублей для единого объекта недвижимости из-за плохой экологии площадь единого объекта недвижимости тысячи квадратных метров ставка капитализации для объектов-аналогов аналогичных до таких же 10 процентов определить величину внешнего устаревания здания если доля земельного участка в едином объекте недвижимости составляет 30 процентов считаем
33:17
так хорошо все справились в данном случае внешне устаревание обусловлено потерей дохода чтобы посчитать внешне устаревания нам нужно эту потерю дохода про капитализировать что мы будем делать с вами мы определим чистый операционный доход до ухудшение экологии определим после ухудшения экологии до 600 умножим на 1000 и 400 умножим на 1000 получается 600000 в году было у нас дух учение
33:52
экологии 400 после разница получилась 200 тысяч рублей когда мы с вами капитализирует данную разницу то мы получаем с вами внешне устаревание единого объекта недвижимости который включается когда не так и земельный участок ставка капитализации 10 процентов тогда у нас внешне устаревание составляет 2 миллиона рублей по условиям задачи нам необходимо с вами определить внешне устаревание здания при
34:23
этом сказано что долей земельного участка составляет 30 процентов следовательно доля в стоимость единого объекта недвижимости здания составляет 70 процентов и чтобы определить внешне устаревание зданиям и 2 миллиона умножаем на 0 7 получается миллион четыреста все молодцы все справились с этой задачей еще одна задача причем могу вам сказать что данная задача встречается как в двух парней задачки так и в 4 больных
34:55
варианте разница если не ошибаюсь в двух бальный по моему по ему дам а если похож когда-то уже она попадает в 4 больную задачи но вот сам суть задача на одинаковое считаем при этом когда вы готовитесь к экзамену даже если я прямо что задачу не все однотипные некоторые даже ответ уже известны до особенно по тем задачам
36:00
которые берутся когда меня даже иногда такими же цифрами встречаются даже если вы видите что вроде как задача похоже про решайте и и когда готовитесь даже вот по тестам да уже много где есть тесты в разные задачи я рекомендую вам их прям прореживать и посмотреть сколько времени это занимает и иногда некоторые задачи кимани вот доят какой-то подвох поэтому лучше всего
36:33
их пересчитывать самостоятельно так вы поймете сколько у вас времени занимает это все про решай допустим 40 вопросов 25 еретических 10 простых и это сложных задач и прибавить еще наверное минут 30 к этому времени которые вы потратите на решение комфортных для вас условиях потому что на экзамене вы будете волноваться дай когда вы решаете дома готовитесь у вас есть возможность ошибиться
37:03
вам за это ничего не будет но когда вы находите на экзамене решаете эти задачи поверьте накладывается от эта ответственность на то что вы не можете ошибиться вы начинаете волноваться и скорость решение задачи принять решение что вы вот именно правильно печати на этот вопрос она на самом деле снижается и может вам не хватить времени поэтому даже если вы видите задачу знакомую вы
37:36
ее все равно превышаете не заучивайте ответ и потому что одна циферка поменяется и поменяется весь ответ я вот могут допустим срок экспозиции здесь поставить не три месяца а4 а вы вроде бы запомнили все циферки и похоже ведь ответ уже будет совершенно другой еще один ответ ждем и разбираем так хорошо что здесь важно да в этой задаче здесь во-первых нужно не забыть рассчитать риск за низкую ликвидность
38:45
ставка дисконтирования у нас складывается из следующих до рисков это безрисковая ставка риск управления риск вложения в недвижимость и риск за низкую ликвидность по условиям задачи риска за несколько видно сть у нас нет но у нас есть срок экспозиции и мы должны с вами его этот риск самостоятельно рассчитать определяются он как безрисковая годовая ставка на делится на 12 месяцев умножается на срок экспозиции поэтому
39:17
нас получается 6 мы делим на 12 умножаю на срок экспозиции три месяца получили полтора процента далее мы все риски складываем получаем ставку дисконтирования теперь нам необходимо рассчитать норму возврата еще обращайте внимание что просят рассчитать иногда нужно рассчитать ставку дисконтирования да в этом случае ваша задача вся заканчивается на вот этом этапе норму возврата уже считать не нужно но здесь нас просят рассчитать ставку
39:48
капитализации поэтому нужно рассчитать норму возврата норма возврата у нас считается по методу ян-вода метод и ну вот предполагают что мы будем рассчитывать норму возврата по ставке дисконтирования здесь также нужно рассчитать оставшийся срок как я говорила даже при определении норм и возврата важно рассчитать оставшийся срок исходя из эффективного возраста не фактического или хронологического именно эффективного
40:18
полный срок жизни 50 лет мы отнимаем эффективный возраст получается что у нас оставшийся срок жизни 30 лет и теперь подставляем с вами формулу фактора фонда возмещения который определяется как и на эта ставка дисконтирования делим на 1 плюс ставка дисконтирования в степени оставшийся срок жизни 30 лет минус единичка получили норму возврата
40:49
0,25 процента прибавляем норму возврата к ставке дисконтирования получили ставку капитализации 14 целых 75 сотых все молодцы все справились вопросы есть так ну будем считать что нет вот сейчас мы с вами как раз разберем вариант задачи на яндексе здесь тоже нужно быть достаточно внимательными это наверно единственное что необходимо
41:41
и обращать внимание от чего нам даны [музыка] индексы к примеру либо проценты то есть а какой как как и написан период с 0 1 0 1 2003 года по 31 12 2016 и либо наоборот если будет написано с 2016 по 2013 3 то нужно будет рассчитывать обратный индекс это единственный момент
42:15
вот и помнить что индексы у нас перемножаются и делятся а в данной задаче еще проценты необходимо перевести в коэффициенты здравствуйте владислав евгеньевич присоединяйтесь к решению задач так 1 ответов так отлично да верно здесь для себя вы можете либо тоже неким графиком делать чтобы не ошибиться либо вот такой табличка и главное
44:56
расписывать себе от какого периода данное по какой нам дано арендная ставка на 2003 год 500 нужно определить на 2000 по моему 1650 10 есть индексы у нас 2003 по 2016 и есть рост ставок с 2010 по 2016 год ну во первых рост нам говорит о том что меньше 500 рублей уже точно не будет
45:27
поэтому это такой небольшой индикатор для нас чтобы мы понимали правильному посчитали или нет и вот смотрим что рост цен с 2003 года по 2016 года составил сто двенадцать процентов а рост 2010 по 2016 73 процентов сейчас очистим здесь у нас
45:59
2003 да здесь 2010 здесь 2016 рост цен вот за этот период составил сто двенадцать процентов надо перевести на самом деле в яндекс как это сделать единичка плюс сто двенадцать процентов получается единица плюс стоит 112 а вот
46:36
так сто двенадцать процентов получится 212 это индекс дальше нам сказано что с 2010 по 2016 рост составил 73 процента то есть один плюс 073 процент означает число нужно разделить на 100 получается 173
47:10
вот здесь на ставка была 500 индексы они перемножаются и делятся то есть вот этот 212 у нас получилось как некий индекс с 2003 по 2010 умножить на 173 получили 212 как нам найти изменение цен с 2003 по 2010 нужно 2 12 разделить на 173 тогда мы с вами получим на какую
47:44
стоимость величину до проценты изменилось у нас ставки 212 делим на 173 получили что изменение составило 22,59 процентов значит нам нужно 122 умножить на 500 получили 613 вопросы если нет тут давайте закрепим
48:27
материал и пойдем дальше минуточка на решение задачи и хочу обратить ваше внимание что данный задачах довершение не всегда необходимо делить иногда требуется и просто перемножить индексы главно посмотреть какие индексы вам даны то правильный ответ 410 здесь нам дана ставка уже на 2017 год
50:28
нужно найти 2010 тоже да можно посмотреть у нас с 2005 по 2017 шоу рост до с 2005 по 2010 нам нужно найти как бы на 2010 здесь показатель того что выше не может чем 1000 быть то это не может быть больше тысячи тот арендная ставка в 2017
50:59
году она уже составила 1000 рублей то есть больше тысячи быть не может теперь что мы с вами делаем вы можете точно так же как и до этого рисовала на доске до определить себе в какой момент у вас есть показатели у нас есть 2017 есть
51:27
2010 и 2005 на масштабность не смотрите это как получается с 2005 по 2010 145 то есть вот здесь составил 145 индекс тут уже переводить ничего не нужно нам уже в индексах данном с 2005 по 2017 4 что нам нужно с вами сделать мы можем
52:19
с вами тысячи рублей изначально вернуть в 2005 года тысячи разделили на 354 и мы получили ставку которая была в 2005 году и умножить на 145 и привести и 2010 то есть мы с вами делаем вот таким образом сюда а потом сюда это чтобы не запутаться следующая задача она на самом деле в
52:55
одно действие здесь самое главное правильно определить ставку дисконтирования по которой вы будете приводить стоимость необходимо определить стоимость здания которые через четыре года можно будет продать не дороже 32 миллиона при этом доходы от аренды здания покрывают расходы собственника на его содержание то есть на протяжении четырех лет доходы у нас будут нулевыми потому что доходы только покрывают расходы а вот в паз
53:27
прогнозный период мы с вами сможем продать данное здание за три миллиона 200 тысяч и нужно рассчитать стоимость этого здания так еще так как у нас денежные потоки в прогнозных периодах до первых четырех годах они равны 0 и то стоимость здания на сводится к стоимости реверсии к текущей стоимости реверсии применяем с вами функцию текущей стоимости единицы
55:23
3 миллиона двести делим на единичку плюс 026 в степени 4 даче в конце четвертого года мы продадим с вами здание за три миллиона двести также вы можете решить у через функцию в экселе ps текущая стоимость открываем скобочку вводим ставку 26 процентов четыре периода и пропускаем там получается платеж и будет будущая стоимость и мы вводим
55:55
аргумент будущая стоимость 3 миллиона 200 тысяч нажимаем энтер получаем ответ здесь важно было правильно применить ставку доходности то есть это не ставка кредитования это лишняя информация мы ее не используем берем только ставку доходности вопросы есть [музыка] если нет то давайте следующее если вдруг появится вы пишите не стесняйтесь влияние общей площадью на стоимость офисного помещения описываться
56:37
зависимостью c равно 600 минус 2 умножить на с как площадь да у нас дана площадь объекта налога и площадь объекта оценки необходимо рассчитать корректировку в процентах с учетом знаков еще хочу обратить внимание что вариантах ответа может быть приведены коэффициенты тоже с правильным ответом до ног в коэффициенте если вы выберете в коэффициенте мам программа не засчитает правильный ответ потому что в
57:08
условиях задачи четко прописано какой ответ вы должны дойти что найти то есть в каком выражении на это тоже обращайте внимание и на округление если в условиях задачи сказано как вам нужно округлить то выбирайте ответ с учётом округления у меня знакомый есть который сдавал экзамены у него получилась как бы ответ без округления и такой вариант ответа даже был без округления обузу предложенных он его
57:38
выбрал ему не зачитали потому что по условиям задачи было сказано что нужно округлить так что читайте внимательно условия это очень важные моменты светлана очень быстро решает то виктория еще 1 ответ хорошо верно что мы здесь с вами делаем нам нужно в зависимость подставить
58:20
вместо с площадь объекта оценки площадь объекта аналога и помнить что корректировка определяется отношением объекта оценки к объекту аналогу всегда поэтому мы полученную расчетную величину по данной функции до 500 для объекта оценки и полученную величину для объекта аналога разделили 500 разделили на четыре 460 так как нужно было в процентах то я
58:53
перевела в проценты 8 целых семь десятых процента есть подобная задача но единственное что данная зависимость которая была определена для определенного диапазона ну допустим от 30 до 40 квадратных метров аванс площадь вашего объекта оценки 200 квадратных метров как вариант ответа в данном случае будет что недостаточно данных ну либо в этом духе что достаточно
59:26
данная функция не описывает зависимости для объекта оценки вот то есть даже если вам дана функция вам дана площадь объекта оценки вы не можете рассчитать стоимость потому что данная функция описано для другого сегмента рынка это тоже очень важно и теперь с вами перешли четырехбалльной задачи мы уже с вами разогрелись да нам простых
01:00:00
задачах теперь можем с вами решить более сложные задачи предлагаю решать ее ну минут 5 а я покажу пущу excel чтобы сейчас с вами прям бык сели вместе про решать а сейчас секундочку я украшу так пять минут прошли у нас есть 2 ответа ну вас немного отличается ответы но я
01:07:09
думаю ты сука округление на самом деле разбираем так хорошо я сейчас переключу на excel вам видно excel хорошо здесь у нас условия задачи не перенесла чтобы было видно вам и условия задачи нам не в том числе так как я буду решать вместе с вами в excel и те кто не решил задачу да и не знал как не подступится предлагаю вместе со мной решать в excel и я буду
01:09:27
как бы озвучивать если неудобно смотреть чтобы вы могли тоже самостоятельно это сделать вместе со мной итак у нас продается земельный участок с обязательством построить на нем складское здание общей площадью 5000 квадратных метров стоимость строительства 220 миллионов после окончания строительства объект будет продан по цене 65000 рублей общей площади то есть у нас с вами есть данные которые позволяют нам рассчитать
01:09:57
стоимость земельного участка с учетом данного проекта на самом деле в жизни тоже такие объекты встречаются возможно вы тоже видели до объявления что продается земельный участок есть какой-то уже проект вот иногда даже уже начато строительство и вам нужно понимать насколько это влияет на стоимость и как рассчитать корректировку иногда это обязательство то есть обременение иногда когда данный проект он
01:10:28
положительно влияет на стоимость то это скажем так вклад в земельный участок данный проект к потому что он более эффективный и более выгодный послав по сравнению с рыночными условиями поэтому нужно понимать как он влияет на стоимость что мы с вами делаем vaper мы посчитаем с обязательством земельный участок что сказано в обоих случаях срок строительства составляет полтора года
01:10:59
при этом количество периодов 3 у нас с вами 3 периода но продолжительность периода по полгода 05 год и полтора следующее что нам с вами нужно здесь у нас получается расходы на строительство и доходы будут расходы на строительство сучок по проекту составляют 220
01:11:38
миллионов рублей они у нас будут понесены равномерно течение полутора лет расходы на строительство проходит равномерно во все периоды строительство поэтому мы с вами 220 миллионов делим на 3 [музыка] протягивает то есть в каждом периоде у нас с вами будут периоде строительство расходы по 73
01:12:16
миллиона рублей доходы по проекту да если мы с вами смотрим мы не получаем никаких доходов пока строим в паз прогнозном периоде мы данный объект будем продавать по цене за 65 тысяч рублей за квадратный метр общей площади поэтому 65000 умножаем на 5 тысячи квадратных метров на общую площадь если кто-то не успевает я быстро говорю
01:12:49
напишите я буду медленнее определим денежный поток он определяется как доходы минус расходы по ст прогнозном периоде у нас с вами есть только доходы от продаж здание ставка дисконтирования по условиям задачи ставка дисконтирования 20 процентов обращаю ваше внимание да вот в
01:13:38
паз прогнозном периоде я определял а стоимость реверсии стоимость 3 версии можно определить двумя методами это метод либо как сравнительный подходом и у нас есть стоимость за квадратный метр мы умножили на площадь продали это здание это уже стоимость объекта недвижимости если мы с вами считаем доходным подходом это не значит что мы эту стоимость должны капитализировать это уже стоимость мы с вами доходы капитализирует для того чтобы привести
01:14:09
доход стоимость здесь это уже стоимость как в сравнительном подходе мы определили за квадратный метр умножили на площадь получили стоимость никаких других действий с ценой про даже мы делать не должны теперь определим с вами фактор дисконтирования фактор дисконтирования мы с вами можем либо взять годовую ставку но при этом взять периоды по полгода до когда мы с вами посчитаем с годовой ставкой на период 05 то мы с
01:14:43
вами получим фактор дисконтирование наконец полугода наконец на середину периода да это конец полугода наконец года с фактор дисконтирования им наконец полутора лет у нас здесь нужно дисконтировать на конец года либо можно привести ставку дисконтирования полугодовую и уже считать фактор дисконтирования исходя из вот этих периодов я могу вам
01:15:14
показать итак итак вы для себя решите как вам удобнее и комфортнее потому что результат получается одинаковые сейчас я посчитаю фактор дисконтирование исходя из годовой ставке но на период 0 5 равно единичка разделить на 1 плюс ставка дисконтирования годовая 20 процентов в степени 0 5 для второго периода единичка разделить на 1 плюс ставка дисконтирования годовая
01:15:51
в степени 2 для третьего единичка разделить на 1 плюс ставка дисконтирования годовая в степени полтора запас прогнозного периода фактор дисконтирования считается всегда наконец последнего прогнозного периода поэтому он у нас будет равен 0,76 это при годовой ставке дисконтированный денежный
01:16:27
поток мы чистый операционный доход умножаем на фактор дисконтирования пост прогнозном периоде мы стоимость river всегда умножаем на фактор дисконтирования складываем сумму всех денежных потоков получаем стоимость это с обязательством то есть по проекту
01:17:08
теперь давайте посчитаем ставку полугодовую как она считается упрощенно можно конечно просто на 2 разделить но если по правилам то будет определяться как 1 + ставка годовая 20 процентов в степени 0
01:17:46
5 в степени 1 и 2 1 разделить на 2 минус оди то есть если мы немножечко тут округление уберем эту видно что это не совсем 10 до процентов а девять целых пятьдесят четыре сотых и если мы сейчас с вами фактор дисконтирования посчитаем от этой ставке то получится 1 разделить
01:18:16
на 1 + вставка степени но здесь уже нужно будет использовать номер периода не 05 да потому что это уже полугодовая ставка а номер периода целый год чем то не получается так вот если мы посмотрим с вами мы видим что фактор дисконтирования он точно такой же до для
01:19:53
полугодовой и по поводу годовой ставке но с периодами 123 точно такой же как ставка фактор дисконтирования при годовой ставке но на период 051 и полтора то есть стоимость не меняется видите тут просто немножечко округление это из за того что я ввела вручную но если прям взять ставку которая рассчитана было то получается точно такие же факторы
01:20:37
дисконтирования вопросы есть это мы посчитали с обязательством теперь считаем без обязательства почему-то никто мне не сказал что я вот здесь сослалось не на ту ячейку что другой другая циферка получилось так теперь
01:21:16
также у нас полтора года строительство и также три периода прогнозированием пишем 1 2 3 0 5 1 и полтора теперь расходы на строительство формула фактор дисконтирования пожалуйста смотрите единичка разделить на 1 плюс ставка
01:21:49
дисконтирования в степени 0 5 в степени 0 5 возвожу только потому что я беру годовую ставку если же я беру полу годовую ставку до вот я рассчитала и и она определяется как 1 + годовая ставка в степени 1 разделить на количество периодов доу тут полгода значит 2 будет 1 разделить на 2 и минус единичка я получаю
01:22:32
ставку полугодовую а то есть и берем полугодовую то берем полный период 123 здесь как бы погрешности практически нет да вы сами могли в этом убедиться по фактору дисконтирования он один в один
01:23:21
такой же что мы берем годовую ставку на считаем на середину периода либо мы берем полугодовую ставку на считаем на полный период теперь без обязательства считаю расходы согласно условиям задачи по рынку затраты на строительство должны составить не 220 миллионов как по проекту а всего лишь 200 миллионов но они также будут распределены в течение всего срока строительства поэтому мы 200 миллионов делим на 3
01:23:55
так как у нас три периода строительства доходы доходы пока мы с вами строим нулевые а в паз прогнозном периоде мы с вами должны посчитать стоимость и версии то есть стоимость продажи по которой мы сможем с вами реализовать этот объект в паз прогнозном периоде по окончанию прогнозного периодов что нам сказано здесь сожалению нам уже не дано а стоимость продажи но у нас есть арендная ставка есть загрузка и ставка
01:24:33
капитализации эти данные нам позволит с вами рассчитать стоимость 3 версии на основе капитализации дохода что мы с вами делаем и 6000 это ставка от общей площади умножаем на общую площадь 5 тысяч квадратных метров все операционные расходы компенсируются арендаторами в полном объеме значит у нас нет этих операционных расходов мы их
01:25:01
не учитываем умножаем на загрузку 95 процентов 095 и все это нам нужно с вами разделить на ставку капитализации для того чтобы определить рыночную стоимость на скажем так продажи в пост прогнозный период после того как мы его построим ставка капитализация составляет 11 процентов делим на 0 11 получили что в пост прогнозный период по рынку мы можем продать данный объект за двести
01:25:34
пятьдесят девять миллионов рублей определяем также денежный поток до чистой это доходы минус расходы это но мастер версия у нас уже получилась стоимость продажи теперь фактор дисконтирования так как периоды у нас остались те же ставка дисконтирования
01:26:06
тоже то фактор дисконтирования для данного случая будет точно такой же как и с обязательством поэтому мы можем просто взять уже рассчитанный фактор дисконтирования пост прогнозный период фактор дисконтирования определяется на конец последнего прогнозного периода теперь определяем дисконтированный денежный поток это денежный поток мы умножаем на фактор дисконтирования
01:26:33
и теперь все это складываем все денежные потоки и стоимости реверсии получили 29 миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч как вы считаете это просто без обязательства стоимость земельного участка это стоимость земельного участка с обязательства нам нужно с вами определить вот стоимость данного вклада в данного обязательства как он будет
01:27:08
определяться у нас есть вами зум с обязательством и есть стоимость земельного участка без обязательства стоимость обязательства это будет разница да между стоимость земельного участка с обязательства и просто стоимости земельного участка то есть на рынке земельный участок чистый свободный без этого проекта стоит 29 миллионов а вот с проектом он будет стоить 63 миллиона следовательно вклад в рыночную
01:27:42
стоимость данного проекта будет составлять 33 миллиона то есть он более выгодный этот проект земельный участок с проектом чем если бы мы просто взяли и купили пустой земельный участок решили на нем построить то же самое здание вопросы есть как вам удобнее считать фактор дисконтирование у данной задачи по но это на самом деле стоимость уже проекта энтони тут нельзя сказать что это
01:28:40
стоимость документации или согласований здесь просто нет условий у этого в условиях задачи здесь сказано что есть проекта что в него включено здесь не сказано по этому я не могу утверждать что это стоимость именно документации согласований возможность на этом участке уже идет какое-то строительство уже может быть заключены договора с подрядчиками да и раз сказано что стопом и строительства составит 220 миллионов и уже есть документы по прыгнул договора
01:29:18
предварительные по продажам раз уже указана стоимость то есть тут много вариантов это просто задача нарушаем следующую сдачи ты нам необходимо определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 гектара категория земли промышленности разрешено использование строительство офисных объектов имеется информация следующих предложениях на продажу земельных участков земли промышленности строительство торгового центра земли промышленности строительство офисных
01:30:31
площадей земли промышленности строительство производственного объекта с офисными площадями земли промышленности строительство офисного центра земли промышленности строительство торговых объектов и для расчета вам даны некоторые корректировки да и то на утро гавани и и на площадь где сказано что корректировка цены единицы в сравнение это один гектар аналог на площадь при отклонении площади
01:31:01
аналога от площади объекта оценки на плюс минус 10 процентов составляет плюс минус 3 процента соответственно прочие характеристики считайте неэтичными что еще на что здесь можно обратить внимание что есть вариант задачи где пренебрегается при выборе объектов-аналогов категории земель то есть только по виду разрешенного использования есть вариант задача такой но вы это сразу можете понять потому что в этой задаче если не
01:31:33
пренебрегать категории земель получается только один аналог этой задачи как минимум два аналога должно быть точно и еще и самый главный момент это то что расчет вы должны делать не исходя из стоимости всего земельного участка а именно нужно вносить корректировки определяет стоимость единицы сравнения на 1 гектар если вы будете просто за безимянный участок корректировать до
01:32:07
стоимость не приводя его к одному гектару то у вас получится неверные ответы по будет погрешность почему потому что стою у нас площади два вектора а аналогов как вы видите она отличается есть 18 есть едва поэтому необходимо именно единицах сравнениях один гектар делать расчет уже кто-нибудь посчитал так хорошо уже трое посчитали давайте посмотрим во первых давайте определимся с аналогами какие мы берем мы берем с
01:32:57
вами аналог номер один земли промышленности стр и под строительство торгового центра подходит нет не подходит это другой сегмент рынка это торговые центры у нас офисной 2 аналог земли промышленности строительство офисных площадей подходит да у нас земли промышленности и офисная объекта 3
01:33:28
аналог земли промышленности строительство производственного объекта с офисными площадями он нам не подходит потому что это другой другая группа разрешенного использования это 9 где на производственных базах в том числе разрешает со строительства и офисных помещений то есть a bk это другой сегмент он нам не подходит 4 аналог земли промышленности строительство офисного центра подходит 5 нам не подходит потому что
01:34:00
земли промышленности но строительство торговых объектов это другой вид разрешенного использования у нас офис и если я не ошибаюсь по этим видам разрешенного использовали по группам торгово это 5 а офисная 7 для расчета нам необходимо внести следующий корректировки на что тут обращайте внимание если вам сказано что это предложение по продаже то требуется внести корректировку на торг
01:34:32
если это уже сделка-то корректировка на торт не требуется это тоже важный момент потому что бывают задачи в которых сказано что информация по сделкам и тогда корректировка на торг не вносится это уже конечный стоимость по сделке до нам не нужно корректировать на торг но так как здесь информация о предложениях на продажу то мы вносим с вами корректировку ко всем аналогом которые выбрали выбрали мы 2 и 4 и теперь что мы
01:35:06
с вами делаем ну во первых нужно определить удельный показатель за единицу сравнения это один гектар 600000 разделили на два получили 300 тысяч семьсот разделили на 18 получили 388 тысяч восемьсот восемьдесят девять рублей скидку на торг вводим пять процентов и теперь смотрим отклонения площадей у нас по условиям задачи сказано нужна площадь от колибри отклонения площади объекта аналога от площади объекта оценки
01:35:36
поэтому с вами и делим площадь объекта аналога на площадь объекта оценки чтоб посмотреть на какую разницу у нас отличается здесь понятно 2 гектара и 2 гектара 0 а здесь получается 18 мы делим на 2 получается что отклонение площади объекта аналога от площади объекта оценки составляет минус 10 процентов и нужно внести при отклонении до площади аналога от площади объекта оценки на минус 10 процентов нужно внести
01:36:06
корректировку минус 3 процента вносим минус 3 процентов и теперь определяем скорректирован удельный показатель с учетом торга и с учетом корректировки на площадь теперь определяем удельный показатель скорректированной стоимости при этом у нас веса использованных аналогов взять равными поэтому мы берем среднее значение полученных скорректированных показателей независимости от того что здесь мы внесли 2 корректировки здесь одну все
01:36:38
равно определяем как среднее значение и так как нам нужно определить стоимость земельного участка не забываем удельный показатель умножить на площадь объекта оценки получили шестьсот сорок тысяч это округленно как написано у нас условиях задачи округлить до 10 десятков тысяч рублей следующая задача она на два балла но здесь самое главное понять суть ее
01:37:14
у нас есть стоимость единого объекта недвижимости стоимость улучшений чистый операционный доход от единого объекта недвижимости ставка капитализации для улучшений они до единого объекта недвижимости и нужно найти ставку капитализации для земельного участка считаем так так хорошо верно стоимость земельного участка определяется как давайте начнем
01:39:24
наверно ствол что нам нужно стоимость единого объекта недвижимости это сумма стоимости улучшений и стоимости земельного участка нам нужно найти ставку капитализации для земельного участка стоимость улучшение у нас есть стоимость единого объекта недвижимости у нас есть мы можем с вами найти стоимость земельного участка у нас есть чистый операционный доход от единого объекта
01:39:55
недвижимости и ставка капитализации для улучшений есть стоимость улучшений ей ставка капитализации для улучшения что мы можем с вами найти можем найти как можем найти чистый операционный доход от улучшений если мы находим с вами чистый операционный доход от улучшения и знаю чистое объекта операционный доход от единого объекта недвижимости можем найти чистый операционный доход от земельного участка
01:40:31
и ставку капитализации мы тоже сможем с вами найти определяем стоимость земли два миллиона минус полтора миллиона это у нас с вами стоимость улучшений стоимость земельных участков составила 500 тысяч рублей дальше вы находим чистый операционный доход от улучшения полтора миллиона мы умножаем на 12 процентов получили что чистый операционный доход от улучшения составляет 180000 рублей теперь определим чистый операционный
01:41:03
доход на измеренный участок 200 это общий чистый операционный доход от единого объекта недвижимости минус ул чистый операционный доход от улучшений 180000 и того 20000 рублей приходится у нас доход на земельный участок и теперь можем определить ставку капитализации для земли 20000 делим то есть чет делим на стоимость земельного участка получаем 4 процента ставка капитализации здесь по идее все решается на основании двух
01:41:35
формул это стоимость единого объекта недвижимости равно стоимость здание плюс земельного участка и стоимость как определяется да у нас чистый операционный доход делится на ставку капитализации то есть мы из одной формулой выводим несколько показателей все разобрались с этой задачей почему показывал в таком варианте потому что
01:42:05
есть задачки где необходимо определить пишу определить допустим чистый операционный доход либо стоимость земельного участка зная все остальные показатели то есть если мы говорим это основная формула стоимость равно чистый операционный доход делим на ставку капитализации если мы находим стоимость земельного участка то у нас будет чет от земельного участка разделить на ставку капитализации земельного участка если у нас будет необходимо определить
01:42:53
стоимость здания только то это будет стоимость здания равно чистый операционный доход здания разделить на ставку капитализации здания и формула у нас есть еще через стоимость равна стоимость земельного участка плюс стоимость здания это е о н единый объект
01:43:24
недвижимости но и чистый операционный доход от единого объекта недвижимости а чистый операционный доход земельного участка плюс чистый операционный доход cоздание вот исходя из этих формул мы
01:44:10
можем с вами определить либо стоимость земельного участка либо чистый операционный доход приходящийся либо на здании либо на земельный участок и ставки капитализации по отдельности задача на 4 балла в рамках затратного подхода она достаточно простая я считаю что это такой небольшой бонус который позволяет
01:44:40
набрать нам легко 4 балла решаем так отлично ответ у вас перми давайте разберем рассчитать рыночную стоимость линейного объекта зарегистрирована как объект недвижимости протяженность 120 километров диаметр трубы 2 820 миллиметров с толщиной стенки 10 миллиметров известно что контрактная цена трубы 820 миллиметров в
01:49:01
диаметре 10 миллиметров до в толщины стенки стоит 57 рублей тонна марса трубы 202 тонны за километр индекс перевода контрактных цен в дату оценки 115 стоимость монтажа одного километра трубопровода в ценах на дату оценки составляет 16 тысяч рублей километр дан хронологический возраст срок жизни оставшийся срок экономической жизни тоже до прибыль предпринимателя равен нулю
01:49:33
необходимо округлить до 1000 рублей у нас с вами есть уже аналог 57 рублей стоит тонна у нас 200 2 тонны стоит километр при этом у нас протяженность 120 километров определяем затраты на трубу получаем 57 умножить на 200 2 умножить на 120 километров 1 миллион триста восемьдесят одна тысяча шестьсот восемьдесят рублей дальше определяем
01:50:04
затраты на трубу на дату оценки это контрактная цена получилась чтобы привести в на дату оценки нужно применить коэффициент 115 получили полтора миллиона далее определяем стоимость строительно-монтажных работ обращаю ваше внимание что 16 тысяч рублей за километр это уже на дату оценки поэтому корректировка здесь не требуется просто умножаем 16000 рублей на и протяженность
01:50:35
трубы получили один миллион 920 тысяч рублей чтобы определить затраты на воспроизводство нам нужно с вами сложить затраты на трубы и с затраты на монтаж получили три миллиона пятьсот 8932 рубля дальше определяем износ как я уже говорила нам методом эффективного возраста необходимо рассчитывать износ исходя из эффективного возраста для этого рассчитаем эффективный возраст у
01:51:05
нас полный срок жизни 29 лет оставшийся срок жизни 14 лет следовательно эффективный возраст составляет 15 лет теперь определим износ 15 делим на полный срок жизни получили 50 1,72 процента это у нас износ и рассчитываем стоимость объекта оценки 3 миллиона пятьсот 8932 рубля мы умножаем на 1 минус износ и того получается 1 миллион
01:51:40
шестьсот девяносто четыре тысячи сто двенадцать рублей так как просили округлить то мы с вами округляем тысяч рублей получаем 1 миллион шестьсот девяносто четыре тысячи рублей виталий где у вас была ошибка понятно но в данном случае лучше всего округлять именно итоговую стоимость не промежуточные результаты это может привести к ошибке потому что вот если бы у нас получилось давайте посмотрим
01:52:22
варианты хотя этот вариант отита вы все равно выбрали вот этот но иногда в на экзамене есть очень близкие варианты ответов поэтому лучше всего не округлять до последнего это аналогичная задача поэтому давайте и пропустим решаем вот эту задачу но закрепление материала давайте минуточку на нее потратим и посмотрим насколько у нас хорошо закрепились класс тема прямых и обратных корректировок так
01:56:22
металле посчитал правильный ответ 3250 это вот как раз здесь вопрос в том как правильно применять корректировку прямую или обратную при прочих равных объекты состояния которых аналогична состоянию аналога то есть аналог на 25 процентов дороже объектов состоянием аналогичном состоянию объекта оценки то есть объект аналог на 25 процентов
01:57:16
дороже чем объект оценки поэтому нам нужно внести обратную корректировку объект оценки он дешевле но вот насколько на 25 процентов или все же на другую величину данном случае верно получается что
01:57:52
объект аналог на 25 процентов дороже и нам нужно поднять из а сколько же стоит объект оценки поэтому мы и единичку делим на 125 получили корректировку 08 умножили на стоимость объекта аналогом итого 32 тысячи рублей стоит наш объект оценки умножаем на площадь получили 32 миллиона и вносим абсолютно корректировку на сам
01:58:25
диммер кадр в размере 50 тысяч рублей вот смотрите это можно даже ну наверное с ндс он все уже давным-давно удары забрались мы когда с вами начисляем ндс мы умножаем на 118 но когда вы вычищая очищаете от ндс а вы же не умножаете на 082 а вы делите на 118 верно здесь то же самое то есть если бы вы просто умножили на 0 давайте вот так
01:59:05
вот кто умножил сейчас 40000 просто но 075 получил какую-то величину умножьте на 125 то вы же не получите 40000 вот здесь то же самое да это как вот с ндс а мне кажется уже все давным-давно разобрались вопросы остались по этому типу задач хорошо давайте решим одну задачу на
01:59:58
расчет коэффициента торможения такие задачи тоже часто встречаются при чем аналогичные задачи встречаются как 2 больных задачах так и в 4 больных задачах сейчас мы с вами решим вариант 4 знать бальной задача это где необходимо еще учесть физический износ когда не требуется определить физический износ вот решение той и той же задачи приравнивается к двух парней задач считаем а кто еще решил
02:05:32
так хорошо давайте разберем самое главное нужно запомнить как определяется коэффициент торможения определяется он как логарифм отношений стоимость кей делится на логарифм отношения параметров при этом главное запомнить что какой какая стоимость логарифм 100 и мастей в числителе вот от того же объекта аналога в числителе в логарифме показателей должен
02:06:04
быть показатель поэтому ну тут без разницы как вы будете считать больше ни меньше и меньше на больше но лучше конечно и применять правильные дроби где мы делим больше на меньшие но главное помнить что у нас вот то что вы взяли в числителе в стоимости вот от этого же аналога в числителе параметры должен быть параметр не перепутайте и что еще главное что у нас мы стоимость делим на количество дано параметры мы не
02:06:37
делим никогда параметры на стоимость мы всегда гелем стоимость на параметры поэтому определяем логарифм но я взяла что в числителе по правильной дроби будет 140000 нам аналог делим на стоимость 2 налога 120000 и делю данный логарифм на отношения параметра 100 стоимостью 140 тысяч до 165 разделила на 135 примерно получился коэффициент торможения ноль целых семьсот шестьдесят
02:07:08
восемь тысячных теперь определяю стоимость резервуара миру аналог здесь нам сказано что коэффициент торможения необходимо рассчитать на основании вот этих вот двух объектов-аналогов а затраты стоимость до использовать следующий аналог металлический резервуар объемом 120 кубических метров и стоимостью 105 то есть ли расчета коэффициента торможения
02:07:39
мне даны отдельные аналоги для расчета стоимости дан другой совершенно аналог рассчитав коэффициент торможения на основании вот этих двух аналогов я рассчитаю стоимость затрат на воспроизводство резервуара 105 я умножаю на отношение параметра объекта оценки к параметру объект аналога вот здесь уже в данном случае что мы поставим числитель
02:08:09
является очень важным в числителе при определению стоимости всегда параметр объекта оценки и неважно больше он или меньше всегда параметр объект оценки делим и возводим в степень коэффициента торможения получили что стоимость резервуара составила 108 тысяч 344 рубля дальше определяем с учетом стоимости монтажа затраты доставки и монтажа составляет 70 процентов от затрат на
02:08:42
создание резервуара я здесь умножила найденный 7 но можно было бы конечно сделать так 108 тысяч умножить на 0 7 это были бы у нас затраты на монтаж и эти затраты прибавить к ста восьми тысячам рублей но я просто умножила найденный 7 и получила точно такую же величину если бы я делала это по отдельности поэтапно и следующий этап это определить износ еще раз повторюсь что нас интересует именно эффективный возраст
02:09:13
эффективный возраст определяется как полный срок жизни либо экономический срок жизни минус оставшийся срок службы 29 минус 14 получила 15 определяем физический износ методом эффективного возраста 15 эффективный возраст разделила на 29 получила ноль целых пятьсот семнадцать тысячных и определяю стоимость резервуары начну да с учетом износа сто восемьдесят четыре тысячи это с учетом монтажа то есть это
02:09:45
затраты на воспроизводство умножить на 1 минус величина износа и того 89000 виталий вы видимо опять до округлили немного вообще лучше конечно в функциях excel и убрать галочку точность как на экране и тогда в принципе погрешность будет минимальная по крайней мере на экзамене это галочка не стоит в excel и функциях
02:10:15
точность как на экране так предлагаю решить следующую задачу так как здесь оно состоит из нескольких слайдов потому что на одном слайде все не помещалась предлагаю выписать и запомнить те параметры которые нам необходимы для расчета и она на 4 балла но она тоже достаточно простая если кто-то пользуется к инвесторам то
02:10:50
для них не составит труда посчитать эту задачу решить необходимо определить и ценных 2016 года затраты на замещение воспроизводства с учетом физического износа складского здания из железобетона здании расположены в саратовской области следует использовать только один наиболее близкий аналог и учесть корректировку на объем утра соленость деревообработка строительный объем 8 тысяч кубических
02:11:21
метров в справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах московской области по состоянию на 2014 год возраст объект оценки 10 лет полный срок службы 40 лет оставшийся срок службы 27 лет износ определить по методу эффективного возраста прибыль предпринимателя функциональной внешне устаревания равны нулю результат округлить до сотен тысяч данные об объектах аналогах из отраслевого справочника приведены ниже
02:11:52
вот смотрите что обращаем внимание что нам нужно на 2016 год до рассчитать затраты при этом справочник на 2014 год составлен в ценах 14 года и московской области у нас в саратовской области объем у нас 8000 кубе кубических метров возраст объекта 10 лет полный срок службы 40 и срок службы оставшийся 27 лет давайте выберем с вами аналог предлагаю
02:12:24
ее решать вместе сразу потому что у нас осталось мало времени а хотелось бы разобрать ещё несколько сложных задач все согласно выбираем аналог какой выберем аналог у нас склад и деревообрабатывающая отрасль аналог вам до склад для хранения мил пиломатериалов железобетонный 6 500 объем 3253 удельный показатель стоимости
02:13:47
теперь давайте посчитаем с вами так как у нас здесь две таблички индекс перехода цен у нас справочник 2014 года дата оценки 2016 чему будет равен индекс перехода цен при выборе индексом обращайте внимание на материал стен да у нас железобетон поэтому мы его отберем по второй строчке 184 делим на 176 верно все согласны
02:14:22
теперь давайте определим на регион у нас справочник в ценах для московской области объект оценки в саратовской области каким образом будем считать мы едим 08 доберём позже б делим на единичку но тут очень важно конечно ну как бы здесь так как московской области вич кота хорошо а если бы здесь был другой коэффициент то нужно было бы посчитать ночью 08 верно и теперь давайте последний
02:14:53
корректировку рассчитаем на объем 6 500 напомню вам аналог и 8 тысяч кубических метров объект оценки по какой строчке мы берем сколько получилось отношения обязательно смотрим что написано в шапке табличка в примечаниях до нужно смотреть что к чему мы должны отнести чтобы определить правильную корректировку здесь нужно объем объект оценки разделить на объем объекта аналога получается если не ошибаюсь там 123
02:15:25
следовательно попадает вот в этот диапазон 120 1-2 и требуется корректировка в размере 087 теперь все с вами сводим мы выбрали аналог склад пиломатериалов железобетон объем 6 500 стоимостью 3000 253 рубля за квадратный метр но и за кубический да там наверно метр за кубический метр коэффициент на объем составил 087 региональный коэффициент 08 индекс
02:15:57
перевода цен 1 045 и теперь определяем стоимость строительства 3 253 умножаем на объем объекта оценки умножаем на 087 на 08 и на 1 045 итого 18 миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч рублей теперь определим износ опять из заходя из эффективного возраста у нас есть срок службы 40 лет оставшийся срок 27 лет и
02:16:28
по моим хронологический возраст 10 лет хронологический возраст от а лишняя информация 40 минус 27 и того 13 износ определяем как 13 эффективный возраст делим на полный срок службы 32 целых пять десятых процента износа и определяем стоимость объекта оценки 18 миллионов девятьсот тридцать шесть миллион тысяч рублей мы умножаем на единичку минус размер износа так и лично износа получили 12 миллионов
02:16:59
800 тысяч здесь 800000 потому что по условиям задачи необходимо было округлить на так там получалось что-то 780 по моему тысяч рублей ну что переходим дальше так теперь вопрос есть три задачи минимум которые хотел разобрать это квартира задачу на доходный подход с переменной ставкой сканирование и по ядерному арендатору квартира всем нужно
02:18:06
просто квартира есть вообще в каждом билете давайте так мы сейчас разберем с вами сложные задачи по охотнику и если останется время то квартиру разберем данная задача это она якорного арендатора по этой задачи есть несколько
02:18:39
вариантов но если вы разберетесь сути этой задачи то вариативность это задачи вам не будет страшно то есть суть одна самое главное понять алгоритм необходимо определить рыночную стоимость офисного здания если известно что его общая площадь составляет 5 тысяч квадратных метров арендного пригодная площадь 4000 квадратных метров здание полностью сдана в аренду без возможности расторжения договора по фиксированной ставке 15 тысяч рублей за квадратный метр
02:19:10
аренда пригодной площади в год текущая рыночная ставка аренды 25 тысяч рублей за квадратный метр аренда пригодной площади в год дополнительно кариной платье арендаторы оплачивают коммунальные расходы в размере 5 тысяч рублей за квадратный метр арендуемой площади в год что соответствует рыночном условие оставшийся срок аренды два года после завершения которого начиная с третьего года здание будет
02:19:42
сдаваться в аренду на рыночных условиях в первый год после завершения договора аренды ожидается не до загрузка 30 процентов со второго года показатель стабилизируется на 10 процентов фактически операционные расходы по зданию составляют 7 тысяч рублей за квадратный метр общей площади в год других расходов по зданию нет ставка капитализации 10 процентов затрат на продажу брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать требуемая
02:20:12
рыночная норма доходности для подобных инвестиций 6 20 процентов предполагается что все расходы и доходы остаются постоянными дисконтирования выполнять наконец периодов моделей период прогноза три года результат округлить до миллионов рублей скажите мы как будем с вами вы начали попробуйте решить а потом разбирать либо сразу будем вместе в excel и решать сразу так сейчас запущу то там рабочий стол так скажите видно ли вам мой рабочий стол с
02:21:46
экселем отлично что в данных задачах самое главное сделать ну и на экзамене в том числе это определить количество периодов прогнозирования у нас их три сразу для себя пишем 1 2 3 и пас прогнозный период а да конечно сейчас секундочку сделать
02:22:35
так чтобы не было видно ваши вопросы в том числе и условия задачи так хорошо винного отлично так определили в прогнозный период in до 123 и пас прогнозный период теперь пишем доходы пвд сказано что первые два года оставшийся
02:23:32
срок аренды у нас полностью здания сдана в аренду поставки 15 тысяч рублей арена пригодной площади в год то есть 15 тысяч на 4000 равно 15 тысяч рублей это арендная ставка но еще арендатор нам оплачивают коммунальные расходы может быть вы тоже встречали до когда в объявлениях сказано там включены не включены коммунальные платежи вставку
02:24:02
в данном случае в 15000 рублей и в 25 тысяч рублей по рынку коммунальные платежи не включены но они включены в 7 тысяч рублей по операционных расходов поэтому чтобы корректнее учесть нам нужно к ставке 15 тысяч рублей еще прибавить плату за коммунальные платежи которые оплачивают нам арендаторы 15000 мы прибавляем 5 тысяч рублей и умножаем на арену
02:24:33
пригодную площадь 4000 квадратных метров такие денежные потоки мы с вами будем получать на протяжении двух лет так как еще от этот договор будет действовать два года следовательно потенциальный валовый доход будет составлять также 80 тысяч рублей в третий год то есть по завершению которого начиная с третьего года то есть 3 года нашего периода прогнозного мы с вами уже будем сдавать по 25 тысяч рублей за арен за квадратный
02:25:05
метр арена пригодной площади 25.000 но нам также арендаторы будут возмещать 5000 рублей за коммунальные платежи потому что это также характерно и и рыночным условиям умножаем на 4 тысячи квадратных метров если я быстро говорю вы не успеваете за мной напишите чтобы я могла вам ну помедленнее это все
02:25:36
говорить важно чтобы вы разобрались в пост прогнозный период потенциальный валовый доход он будет точно таким же как и в третий период до мы будем сдавать также по 25 тысяч рублей за квадратный метр арена пригодной площади и арендатор нам будет возмещать 5 тысяч рублей за квадратный метр сдавать мы будем 4000 квадратных метров вот мы с вами посчитали потенциальный валовой доход
02:26:09
во все периоды в том числе в паз прогнозный период теперь нам необходимо определить действительный валовый доход согласно условиям задачи пока у нас заключён договор с якорным арендатором у нас с вами здания полностью загружено то есть без возможности раздражения изданию полностью сдана в аренду поэтому здесь действительный валовый доход будет равен потенциальному валовому доходу то
02:26:41
же самое и во второй период пока у нас действует договор 80 умножаем на единичку то есть полная загрузка у нас а вот начиная с третьего периода на первый год когда мы сдаем с вами по рыночным ставкам у нас ожидается не до загрузка 30 процентов то есть здесь будет действительно валовый доход равен 120 миллионов умножить на 1 минус 0 3 0 3 это 30 процентов не до загрузки
02:27:19
а вот со второго года когда мы начали сдавать по рыночным ставкам у нас мида загрузка стабилизируется на 10 процентов следовательно в паз прогнозный период действительный валовый доход будет определяться как 120 умножить на 1 минус 10 процентов мида загрузки теперь определим операционные расходы
02:27:52
фактически операционные расходы по зданию составляют 7 тысяч рублей за квадратный метр общей площади здания в год здесь тоже вот смотрите корректно было бы вот именно сделать по порядку неправильно будет если вы просто из 7000 45 тысяч за коммунальные платежи и как бы оставшиеся скорректируете то действительно валовой доход потому что коммунальные платежи нам возмещаются от
02:28:24
арендуемой площади той с учетом не до загрузки а фактически операционные расходы оплачиваются вне зависимости от загрузки да то есть от общей площади здания так операционные расходы составляют 7 тысяч за квадратный метр общей площади здания которое составляет 5 тысяч квадратных метров данные операционные расходы они будут одинаковы одинаковыми во все периоды
02:28:57
прогнозирования и в том числе и в паз прогнозный период поэтому здесь можно просто скопировать и вставить везде 35 миллионов рублей теперь мы можем с вами определить чистый операционный доход определяется он как действительный валовый доход минус операционные расходы действительный валовый доход минус операционные расходы
02:29:25
и так в каждом периоде в пост прогнозный период мы всегда определяем вот денежный поток который мы определяем в паз прогнозный период он нам в принципе необходим только для расчета реверсии то есть стоимости продажи этого объекта после окончания прогнозных периодов денежный поток сам доу денежный потом поста венозного периода в расчетах не участвует
02:30:00
настолько интересует стоимость реверсии мы только для этого его считаем стоимость реверсии будет определяться как чистый операционный доход пост прогнозного периода делим на ставку капитализации ставка капитализация составляет 10 процентов 73 миллионов мы делим на ноль один получили стоимость реверсии семьсот тридцать миллионов рублей ставка
02:30:33
дисконтирования ставка дисконтирования составляют у нас 16 процентов все периоды теперь определим фактор дисконтирование дисконтирования выполнять на конец периода модели значит используем с вами стандартную формулу определение текущей стоимости это единичка разделить на 1 плюс ставка дисконтирования в степени n
02:31:09
n это у нас номер периодом номер годом единичка разделить на 1 плюс 16 процентов в степени 2 для второго периода в степени 3 для третьего периода а для паз прогнозного периода фактор дисконтирования определяется как фактор дисконтирование на конец последнего
02:31:46
прогнозного периода 1 разделить на 1 плюс 16 процентов в степени 3 так как у нас конец третьего периода теперь определим дисконтированный денежный поток определяется он как чистый операционный доход умножить на фактор дисконтирования а в
02:32:25
пост прогнозном периоде нас интересует текущая стоимость реверсии поэтому мы стоимость 3 версии семьсот тридцать миллионов рублей умножаем на фактор дисконтирования стоимость объекта оценки определяется как сумма всех денежных потоков прогнозных периодов и стоимости реверсии текущей вопросы это будет задача на якорного арендатора
02:33:51
есть варианты когда наоборот реверсия определяется как чистый операционный доход пост прогнозного периода мы делим на ставку капитализации терминальную ставку капитализации 10 процентов вот есть варианты когда наоборот у нас вначале идут рыночным условиям первые два года начиная с третьего периода у нас появляется якорный
02:34:34
арендатор то есть меняется только построение вот денежного потока все остальное остается таким же а бывают задачи когда идет параллельно половина сдается якорным у арендатору половина сдается по рыночной ставке в краткосрочную аренду тогда задача приобретает небольшую немножечко изменение да вы считаете просто два подряд потока от якорного арендатора на половину площади и от краткосрочной
02:35:03
аренды немножечко может быть времени больше чуть-чуть займет до по расчету но в сути будет точно такая же задача сейчас мы с вами решим задачку нам а ну вот давайте вот на нескольких арендаторов если хотите нужно разобрать когда параллельно идет якорный арендатор и краткосрочны юлия вам предлагаю раз большинство не
02:36:25
хотят разбирать записаться на индивидуальную консультацию и мы с вами разберём эту задачу хорошо так теперь мы с вами посмотрим одну задачу с переменной ставкой определить стоимость земельного участка стоимость строительства 14 миллионов рублей затраты будут понесены равномерно в два года после окончания строительства
02:37:00
объект будет сдан в аренду поставки 25 тысяч рублей в год от арена пригодной площади общая площадь 5 тысяч квадратных метров арена пригодная 4000 квадратных метров операционные расходы несут арендаторы в первый год эксплуатации загрузка 70 процентов последующие когда 90 процентов на продажу брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать требуемая рыночная норма доходности в операционный
02:37:30
период составляет 16 процентов в инвестиционные 20 процентов ставка капитализации 10 процентов предполагается что все расходы и доходы остаются постоянными дисконтирования выполнять на конец периодов модели период прогноза три года результат округлить до миллионов рублей здесь вот вся наверное сложность будет и особенность этой задачи в том что мы с вами видим две ставки дисконтирования операционный период она составляет 16
02:38:02
процентов а в инвестиционный 20 инвестиционный период это когда у нас с вами идет строительство операционный это когда мы уже сдали в эксплуатацию и начали получать доход почти будете считать самостоятельно и потом разбирать или сразу разбирать сразу так сейчас секундочку screen сейчас я подготовлю к цели принскрин сделаю задачки чтобы видеть условия и начнем разбор так видно excel
02:39:47
опять же дал сразу с вами прописываем сколько у нас периодов у нас их три и после идет пост прогнозный период расходы нам сказано что мы в первые два года с вами несем затраты на строительство здания 400 миллионов рублей равными поэтому мы 400 миллионов
02:40:18
делим на 2 это наши расходы в третий период и в паз прогноз на у нас расходы на строительство отсутствуют дальше потенциальный валовый доход пока мы с вами строим мы никакого дохода не получаем начинаем с вами получать доходы только в третий период когда сдали в эксплуатацию здания какие мы с вами
02:40:52
получаем доходы после окончания мы сдаем в аренду поставки 25 тысяч рублей в год аренда пригодной площади аренда пригодна нас 4000 квадратных метров равно 25 тысяч умножаю в на 4000 квадратных метров это потенциальный валовый доход в третий период в пост прогнозный период доход потенциальный мой простите нет там написал потенциальный доход будет точно такой же 25000 умножаем на 4 тысячи
02:41:23
квадратных метров так операционные расходы внесут арендаторы в первый год эксплуатации загрузка составляет 70 процентов последующих года 90 определяем действительный валовый доход в первый год когда мы с вами сдали в эксплуатацию начали сдавать в аренду у нас загрузка составляет 70 процентов значит потенциальный валовой доход у мы умножаем на 0 7 на загрузку в паз прогнозный период у нас уже последующие
02:41:58
года загрузка стабилизируется на уровне 90 процентов значит будет 100 умножаем на 0 9 это действительный валовый доход операционные расходы они равны нулю потому что у нас арендаторы полностью несут операционные расходы то есть мы ничего не выплачиваем так и в принципе мы можем определить денежный поток
02:42:27
а чистый отчет будет здесь действительный валовый доход минус операционные расходы теперь можем определить денежный поток денежный поток определяется чистый операционный доход да это доходы которые нас были минус расходы здесь у нас получается минус 200 миллионов минус 200 миллионов а здесь будут 7390 в паз прогнозный период мы определяли денежный поток чтобы определить реверси
02:43:06
reverse определяется как денежный поток чистого в паз прогнозный период деленная на ставку капитализации ставка капитализация равна 10 процентов значит мы 90 миллионов делим на ноль один на ставку капитализации получили стоимость реверсии ставка дисконтирования сказано что в инвестиционный период 20 процентов операционной 16 в первый период ставка какая будет
02:43:51
это у нас инвестиционный период следовательно будет 20 процентов потому что мы строим его 2 будет и 20 начиная с третьего периода мы сдали в эксплуатацию это уже операционный период ставка дисконтирования будет 16 процентов теперь нам нужно с вами определить фактор дисконтирования фактор
02:44:27
дисконтирование сейчас я вам открою пока слайд чтобы было удобнее вам показать смотрите общая примет а у нас формула определение текущей стоимости это единичка разделить на 1 плюс i в степени n n это у нас число периодов как правило мы просто возводим число до умножаем сам он как бы но в количестве
02:44:57
степень потому что ставка дисконтирования она у нас одинаковая и получается что когда мы возводим степень это столько раз нам нужно число умножить само на себя все согласно вот и по когда у нас ставка дисконтирования одинаково это мы просто возводим в степень количество раз когда нам нужно умножить само на себя вот к примеру если мы говорим во второй степени да на второй период то будет единичка разделить на 1 плюс i степени 2 это можно расписать как
02:45:31
1 разделить на 1 плюс i умножить на 1 разделить на 1 плюс i согласно да то есть вот это вот выражение мы просто упростили и записали как один разделить на 1 плюс i в степени 2 потому что все показатели были одинаковые и мы но это же число умноженное само на себя вот тоже самое было бы стал встретим периодом было бы если бы мы расписывали раскрывали бы скобку до третью степень
02:46:03
то было бы 1 разделить на 1 плюс i умножить так на себя 3 раза это действует только когда ставка одинаково и у нас получается ставка она меняется тогда мы должны с вами раскрыть вот эту скобочку на эту формулу в степени 3 на следующие показатели 1 разделить на 1 плюс 0 2 это первый период это фактор дисконтирование для первого периода мы умножаем на 1
02:46:33
разделить на 1 плюс 0 2 это фактор дисконтирование доставка уже во второй период а произведение вот этих двух чисел это фактор дисконтирования для второго периода то есть мы самой со слов умножить само на себя два раза в третьем периоде уже ставка не 20 процентов а 16 и получается что нам нужно рассчитать фактор дисконтирования последовательно в первом периоде был фактор дисконтирования и ставка 20 процентов во втором была ставка 20 процентов в
02:47:07
третьем стала 16 и мы их последовательно расписали вот так если сокращать то получится что 1 разделить на 1 плюс 0 2 в степени 2 потому что здесь число одинаковая и умножить на 1 плюс 1 плюс 0 16 в степени 1 если бы мы просто возвели бы в степени 0 16 до в третью степень то получилось бы так что в первые два года ставка дисконтирования тоже было бы 16 процентов а это не так она была 20
02:47:38
процентов поэтому когда мы с вами будем сейчас считать фактор дисконтирования мы учтем этот момент фактор дисконтирования для первого периода будем прям последовательно определять факторов 1 разделить на 1 плюс 0 2 степени 1 как бы будет можно не ставить фактор в степень 2 период равно 1 разделить на 1
02:48:10
плюс 0 2 умножить на 1 разделить на 1 плюс 0 2 если я здесь у dash и возведу по привычной нам формуле до 1 + 0 2 в степени 2 фактор будет точно такой вот посмотрите то есть я здесь просто перемножила число само на себя а в третий период у нас будет 1 разделить на 1 плюс 0 2 эта ставка в первый год умножить на 1
02:48:45
плюс 0 2 эта ставка во второй год и умножить на 1 разделить на 1 плюс 0 16 ставка дисконтирования в третий период 1 2 3 получили 0,59 я могла бы сделать следующим образом я могла бы фактор дисконтирования предыдущего периода когда была ставка 20 процентов данная была стабильная умножить на 1 разделить
02:49:17
на 1 плюс 0 16 будет точно такой же фактор то есть я могу просто сократить формулу действия либо могу полностью записать его по порядочку чтобы не запутаться фактор дисконтирование в паз прогнозный период равен фактор дисконтирования на конец последнего прогнозного периода так как здесь мы все считали на конец периода то фактор дисконтирование для пост прогнозного периода будет равен фактур дисконтирования для третьего
02:49:51
периода дисконтированный денежный поток и денежный поток умножаем на фактор дисконтирования в паз прогнозном периоде стоимость реверсии умножаем на фактор дисконтирования стоимость земельного участка будет определяться как сумма всех денежных потоков вопросы вам удобнее в экселе чтобы я показала или на слайде
02:51:17
в excel и вот смотрите здесь мы а применяем формулу фактора текущей стоимости до единичка разделить на 1 плюс ставка и которая была в первом периоде следующая будет формула 1 разделить на 1 плюс i которую ставка дисконтирования которая была во второй период и ставка которая была в третьем так мы получили фактор дисконтирования
02:51:46
для третьего периода давайте вот такую задачку решим он сейчас напишу а вы мне париж определяете факторы дисконтирования ставка дисконтирования первый период было 20 процентов во второй период 16 процентов в третий период 18 процентов рассчитайте мне факторы дисконтирования для каждого периода итак какой фактор дисконтирования у нас
02:53:15
в первом периоде так 1 разделить на 1 плюс 0 2 да верно так фактор дисконтирование для второго периода необходимо учесть то что в первом периоде была ставка 20 процентов а во втором она у нас стала уже 16
02:54:02
процентов так 1 делим на 1 плюс ставка дисконтирования в первый период до умножить на 1 разделить на 1 плюс ставка дисконтирования во второй период у всех
02:54:50
получилось и теперь давайте в 3 но на самом деле данные наверно упражнение оно именно помогает понять суть переменной ставки но на мой взгляд и потом вы сможете легко применить ее при решении задачи 1 делить на 1 плюс ставка дисконтирования в первом периоде умножить на 1 плюс
02:55:26
ставка дисконтирования во втором периоде и плюс ставка дисконтирования единички забор в третьем периоде у всех получилось но это я поняла да что там восьмерка это часто так бывает есть вопросы хорошо раз
02:56:26
нет вопросов насколько я знаю там вам тамара сказал что он должна еще видеоролик показать это на нас новый партнер который запускает интенсивные курсы вот поэтому предлагаю посмотреть если что пишите вот мой почтовый адрес вопросам телефон запись вебинара рассылаться не будет но она будет
02:57:02
выложена на у нас на youtube канале и в фейсбуке можете ссылку там посмотреть ссылки мы вам можем разослать на youtube канал вообще на сайте сро свод можно media-tech языке и перейти уже на вебинар надеюсь всем понравилось так но видеоролик
02:57:32
почему-то не не запустился спасибо за внимание до свидания
Назад

Материалы по теме

Другие материалы рубрики

11 месяцев назад
Оценка стоимости компании: Почему финансы фирмы изучаются как корпоративные финансы? #2  /

Оценка стоимости компании: Почему финансы фирмы изучаются как корпоративные финансы? #2

11 месяцев назад
Оценка дефицита активов предприятия  /

Оценка дефицита активов предприятия

11 месяцев назад
Курс обучения оценка бизнеса и оценка рыночной стоимости недвижимости.  /

Курс обучения оценка бизнеса и оценка рыночной стоимости недвижимости.

Есть бизнес – задача? Доверьте ее решение нам!

Оставить заявку на бесплатную консультацию.

Заполните указанные ниже поля или позвоните по бесплатному номеру 8 (800) 200 - 33 - 08, чтобы один из наших специалистов мог связаться с Вами и ответить на все вопросы, связанные с оценкой бизнеса или другими нашими услугами. Это абсолютно бесплатно.

Отправляя заполненную форму, я даю своё согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2016.