Методы оценки недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 2)

00:00

поэтому чтобы такого не случилось всегда вы должны либо это 100000 либо это 180 тысяч это минимум интересный факт стопроцентная гарантия что уже никто никого не обманет и наград близость нейтрон но еще какой облизать но это очень почему вы не всегда знаете откуда ветер дует при оценке об этом везлись как можно оценивать грамота еще я вам рассказывал разные модели больше не никак не сравнятся цена сейчас мы сконцентрируемся на именно на факторе

00:30

так оценивать объект недвижимости не как работает собственником по оценке а как просто делать оценку итак какие бывают виды оценки это некоторые из видов не все виды оценки которые могут нас каким-то образом затронуть виды оценки мы видим здесь независимая оценка независимая оценка этого компании которые занимаются оценкой такие компании очень много да и как мы с вами знаем если вы делаете оценку для банка

01:00

полу некоторых банков и банков есть аккредитованные оценочной компании которые занимаются оценка если вы делаете оценку это просто можно заказать независимую оценку для любого собственника и как мы с вами говорили когда будет orgies покупателям вы сможете показать что вот от цели на оценщиком профессиональной компании 17 миллионов скажем мы продаем за 15 500 и тогда у вас тоже будет дополнительное преимущество для того чтобы доказать оправдать свою стоимость именно

01:32

оправдать свою стоимость кадастровая оценка государстве наценка который установил а государство на земельные участки определенной стоимости никогда в жизни не соответствует продаже и цены сравнительно аналитический анализ оценки это когда вы выбираете их скажем 30 объектов и сравнивать их с другими вариантами можно делается супер фантастические оценки есть такие оценки которые выводятся по формуле там выводится все вплоть до кирпича

02:01

сколько кирпичей в доме у важно сколько в дом кирпич ребят положили фундамент сколько сколько кубов фундамента залито и так далее крыша и все прочее и выводится даже из глаз с каждого кирпича и фундамента и крыши и там и всего остального и еще учитывается тот фактор что приведет ли износ одного материала повреждению другого последовательно вот это вот цепочка если скажем крыша раньше времени

02:31

износится то почему это дальше приведет и вот эти вот 2 оценки они конечно же мы о них не говорим потому что в любом случае как вы считаете если сделать сложную оценку путем вычисления там есть такие сложные проценты если вы сложными процентами вы видите оценку стоимости какого-то объекта мне при этом у конкурентов будет точно такие же варианты дешевле будет ли только от ваших сложной оценки при продаже объекта недвижимости сегодня мы говорим о продаже a big недвижимость мы можем для красоты

03:01

сделать оценку но что согласно нам нужна продажная стоимость продажной стоимости выводится несколькими способами сегодня тоже поговорим об этом но затронем не все способы активный метод оценки что за активный метод активный метод оценки это метод который показывает что может представлять собой что какой доход даст это объект недвижимости в будущем что она себя представляет это актив является ли это активом в будущем на и на данный момент или является этот

03:34

пассивов и пассивный метод оценки какие риски несет себе этот объект недвижимости на примерно в будущем что будет снос снос пойдет на пользу или во вред вот именно что вот вот именно определить над пассивный этот метод оценки или активный что даст или например в аренду если знать сколько лет окупаемость скажем если семь лет окупаемости то нормально если 15 20 30 лет это уже никуда не годится

04:04

если в плане рассмотреть инвестиции давайте посчитаем квартира стоит 20 миллионов тенге итак квартир 120 миллионов интересный факт вы сдаете в аренду некоторые люди которые занимаются аренды они могут взять комнатную квартиру за 20 миллионов согласно и сдать ее в аренду но тут же находится человек который берет две однокомнатные квартиры и сдает их в аренду понимать один раз у меня был случай когда собственник покупатель говорить мне воде эти покупали квартиру и говорит

04:35

вот оказывается я она для инвестиций для аренда именно воду я говорю здесь она две квартиры взял овладеть на одном этаже рядом дела по 38 квадратный метр она говорит потом когда она сомневалась она говорит вот я могу взять двухкомнатную квартиру за эти деньги эти же квартиры они по 9 миллионов примерно лучше я возьму 2-комнатную квартиру там столько то квадратов здесь 38 на 2

05:05

это будет сколько 6076 7 6 квадратов a1 получаем 8 квадрат ягоду давайте рассуждать рассуждать вы сейчас возьмете вы для chuwi для аренды одну квартиру в двухкомнатную зайдите 100 столько же за сколько одну комнату и зададите однокомнатная квартира в аренду и 2 комната небольшая разница правил здесь получается в двойную сумму берете если вы за 2 комнаты возьмете сейчас максимум 100 тысяч в этом районе таза две однокомнатные западе под по 90 возьмите

05:38

молит остудит 2 студии они как 2 комнаты считаются представьте себе либо это 100000 либо это 180 тысяч это минимум 180 теперь когда вы смотрите в будущем при продаже что легче продать конечно же эти по одной квартиры сто раз легче продать но если вы хотите вы можете наложить объединить если он так необходима и сделать из неё четырех комнат и квартир здесь в чем в чем на суть этого а именно в том что сколько след окупаемости объектов давайте посчитаем двухкомнатной

06:11

квартиры кухня-студия кто ты и называют одна комната квартиры в аренду узнаваемые за 90 тысяч тенге 90 давайте посчитаем окупаемостью за сколько лет давайте считать верить калькулятор пожалуйста 90000 меленки 9 лет вот 9 лет окупаемость квартиры но такая визит зрителя инвестиции конечно хороший вести сам но по стране с другими инвестициями она

06:56

небольшая сеть потому что срок окупаемости 9 лет а если был бы 6 лет 5 47 лет потом уже лучше конечно поэтому escada что даст эта недвижимость в будущем это касательно активного дохода оценки упали на активный доход активны мент оценки увидели разницу и какую какие риски несет износ насколько износился объект сколько осталось ему жить объект поймать вы сегодня можете купить квартиру в золотом

07:26

потратить скажем в 6 доме шестидесятого года но ему осталось жить недолго поверьте ему недолго осталось жить пусть это будет золотой квадрат или бриллиантовый но ему недолго жить осталось такому дому она идет на снижение то есть цена будет на снижение уходить вниз вниз низ выходить и эти объекты выиграют только тогда когда я будет вносить возможно это потому что им дадут может быть квартиру в в этого на этом же месте как новостройка построит и могут

07:56

выдать квартиру либо в другом на другой новостройки дать вот этих выигрыш лучше в этом золотую квадрате в новостройке возьму дешевле дешевле возьму экспертный анализ эксперты анализ оценки это кто из вас имеет опыт он может дать такой анализ например если у вас есть опыт в продажах вы можете сказать вот в этом доме столько то стоит вот таких домах столько-то в таком роде такая цена в такого такая цена это экспертный подход к оценке это ваше личное мнение

08:33

вы в москве например собственнику да если вы являетесь эксперт а вот вы можешь сказать я продавал вы выскажете я продал уже 40 сделать я сделал учитывает а мой эксперты мои экспертное заключение касается стоимость вашего объекта будет заключаться столько можно так сказать а если 250 ретроспективная оценка все знают ректора значит старая да да

09:06

здесь есть смысл в этом слове ретроспективная оценка это оценка которая делается можно сказать за один как бы ну имеется ввиду прошлое прошлое оценка предыдущая c к задним числом но это все официально что это каида делает ее в таких случаях иногда когда человек купил недвижимость или он приобрел недвижимость но договоре правоустанавливающим не

09:36

указана сумма уайта по ты мне buy того если вы подарили а можно с ума не указана правильно сумма же не указывать если наследство и так далее то есть ну какие то моменты где сумма не указано или указу неточно когда при продаже когда он продает менее чем через год возникает же что вызывает налог имуществе налог возникает на имущество дохода имуществе налог и налог но имущественно доход вот когда вы продаете

10:08

объект недвижимости разница между покупкой и продажей составляет определенную сумму то упал правых платье 10 процентов если меньше года прошло если это желают жилой а если эта коммерция то 10 процентов возникает всегда независимо от того сколько вы где-то владели объект вот поэтому чтобы определить стоимость этого налога нужно нам нужно ретроспективная оценка нужна оценка на тот момент когда вы ее покупали и они делают такую оценку

10:37

смотрит на предыдущий данные сколько стоили объекты недвижимости в то время когда вы покупали чтобы теперь вывести стоимость вы продаете за 15 тогда можно на стоило 12 и от трех миллионов возникнуть налог и если вы продаете меньше чем через год цели оценки для каких целей делать оценка для банка оценка делается для страховой компании если вы что-то страхуйте вы же будете оценка провели делать дальше для купли-продажи и других про восстановить что договоров вы

11:08

делаете оценку чтобы у нотариуса сделать дальше ну то это мало и так далее это уже другое для залога для залога оценивайте оцениваете для кредита если вы хотите кредит взять или в залог поставить для нотариуса при наследству если наследство оформлялась там тоже отсека делается ну не во всех случаях дальше при разделе имущества при разводе супругов

11:38

согласны в налоговую делается оценка для судебной оценочной экспертизы и до 1100 хорошо дальше налог налог на имущество и налог на имущество и на доход налог на имущество прочитают платит любой человек который владеет любым объектам недвижимости участок дома квартиры так далее на лобное имущественный налог на имущество доход поясов и получение с недвижимость

12:16

каких-то средств мы с вами говорили ранее при продаже или сдаче в аренду опять же при каких условиях это было продано тоже имеет значение если было позже одного года продано тогда не будет нового возникать но и опять же повторюсь только для жилых объектов на нежилые объекты постоянно облагается налогом 10 процентов при продаже на коммерческие понятно это да хоть вот сколько для того там другие

12:49

условия и тогда мы сейчас говорю про часы на физический дотку от раз вот раз там приблизительную стоимость бывают 0 0 1 0 05 вот такие вот это вот я тогда квартиру продал за 24 миллиона свою вот в самом деле и там налог составил примерно 003 40000 3 в общем где-то за

13:15

год 1 из 1000 тенге это просто налог годовой налог на миде году на это не продажа это смотрите вот квартиры там есть как бы кондоминимум это общее владение земли тоже вот так же в жилом комплексе тоже есть госакт все залито

13:49

тоже есть госакт как в частном доме только там идет маленькая доля и вот эта маленькая доля она тоже будет налогом облагаться поэтому при продаже когда вы даже сотню продаете объекты всегда вот некоторые агенты не смотрят за налоги за налогами а не сможет формы коммунальный да там но на налог тоже отдельно надо обращать внимание и надо попросить собственника чтобы усилил налоговую вот я ездил продала квартиру за 24 миллионов за 23 миллиона я продал сам

14:19

где и вот по налогам тоже там был момент да вопросы которые необходимо задавать при оценке да и так смотрите на оценку влияет огромное количество факторов просто невероятное количество факторов влияет на оценку залог если залог какой банк проблемный кредит или не проблемный кредит если это проблемный кредит что за проблема кредит человек перестал платить

15:04

просто будет чуть-чуть задержка чуть-чуть задержка после того как вы внесете сумму денег я вынужден делать смазки потому что нужно какие-то моменты проговаривать смотрите многие часто спрашивают вот такой момент если квартира или дом залоге до залоге и пришел покупатель вы оформляете как нужно делать вы оформляете задаток задаток может нотариально можно нашим бланках затем идете в банк но такой

15:38

нюанс есть что бы оформить задаток на залоговый объект вы обязаны взять согласии с банк согласие на задаток она делается 3 5-7 14 рабочих дней по разному если вы оформляете задаток без согласия банка это незаконно и вас могут за это привлечь к ответственности гражданской почему потому что вы без согласия банка это сделали банк может просто сказать ну как бы это все

16:08

аннулировать поэтому чтобы такого не случилось всегда вы должны пойти в банк и взять официальное согласие залог ответственный нотариус никогда не проводит такие задатки без согласия официального банка некоторые товарищи проводит без согласия банка это неправильно и что нужно всегда брать согласие банк почему потому что вы как одет и мы как компания мы это одно целое мы ответственны за их результаты если

16:40

завтра банк расторгнет то покупатель скажет и продавец как это понимать это наша ответственность вами это них ответственность мы же ведем сделку понимаете что с печати нет они могут дать ушей но и вообще сколько раз мы вот сделать делать это проблемный момент любой даже вот даже под залог жесть вот как кредитной компании не банке а

17:14

кредиты микрокредиты надо надо коллеги поверьте мне надо а вы можете не брать вы можете не брать это знаете вот как говорится как говорится это первая галечник а вот вы тоже можете без документов есть ваш не поймает вас сегодня не поймает вас завтра не понимает мне поверьте мне вы придет был когда вас поймает придет вы ничего и мы ничего не можем как можно взять мы можем взять только по

17:45

доверенности если собственник занят если собственных занят мы можем взять и удалились так мы часто делали до на какие-то дела даже на купли продажи можно верность ну crestron вас доверять лишь подождите а почему вы можете это заранее взять можно это делается профессионально заранее если вдруг такая ситуация что вот уже готов дать задаток тогда оформите маленький задаток небольшой и пусть напишет расписку что я осознаю что

18:29

задаток оформил учитывая что объект находится в банке тогда если вот так напишите вы себя показали грамотно профессионально и завтрак клиента не скажу о чем они сказали что нужно официально согласия банка опять же вы можете его не взять но опять же это как-то первый случай залог по разному по разу по разному они пишут можно попросить и они просто дадут соком больше да мы так делали просили

19:03

во всех богах абсолютно разные условия разные условия даем согласен оформления такого залоговое имущество находящийся по адресу и так далее и печать банка стоит подпись и нас назад получить задатка не всегда

19:36

есть такой то есть дальше это называется система что такое система знаете что такое система система это когда у компании у компании всё свое вот например взять на скажем coca-cola на компания у них скажем машины своей всё свое да вот

20:16

заводы фабрик все свое они не берут скажем ну я незнаю у них как я знаю что такое с тем система и тогда все внутри находится свое это другое если занимаетесь сход здесь сельхоз деятельностью компании сельскохозяйственными работами если у не скажем своем и свои машины свои поля свое зерно они все свою эта система система это одно целое которое уже не зависит от внешнего арендованных

20:58

факторов конечно эффективность будет выше таких банков они так да тоже систем свои установки так теперь когда вы оформлять я рассказываю смотрите можно делать это по базарного метана вот но я сейчас расскажу как это делается более профессионально цивилизованно грамма без рисков зачем риск лишние где их можно избежать нет я

21:41

не про это говорю я уже про дальше продолжаем дальше следующий момент вносить нужно в бак сумму от покупателя вы у вас есть объект у него есть долг 5 миллионов приходит покупать новые фары вы берете согласие банка оформляя не задаток потом идете в банк и от имени покупателем вносится это закрываете залог не от имени продавца от имени покупателя к как его же вы

22:11

приходите у вас задаток оформленной правильно бумага есть это бумага мне задаток за дата приходит покупатель на и вот бьет эти деньги и от своего удостоверения вносят в кассу за него что это дает это дает стопроцентную гарантию для покупать что не рискует ничего понимаете чем дело не произнес

22:41

это же мы всегда так делаем мы всегда так делаем конечно удостоверение покупать для и он вносит он говорит закрывая залог за не вот и выходит квитанция человек на имя покупателя задаток оформлены плюс расписка плюс чак покупателя который он внес стопроцентная гарантия что уже никто никого не обманет и потом дальше спрашивайте убирайте контакту банкира у

23:13

агента банка и спрашивать через сколько дней будут оригинала приходите все вместе забирайте документы и в присутствии покупателя чтобы но это я говорю про случаях для сто процентов люди друг друга не доверяют может доверяет и все а бывает не не совсем доверяет потому что собственник же уже кредит закрыл получается он документ свой чистый взял и а сам олег закончить

23:45

потом уже вопрос потом будет следовать дальше вы вот эти документы в банк даёт справку закрытие залога справку чтобы вы сняли со применение вы берете эту справку почему продавец продавцу да нет вы человек и взяли когда сумму несли в банк а когда оригинала через пять рабочих дней там через 20 рабочих никогда не будет у каждого банка по разному можно это наверно попросить

24:16

ускорить то когда они будут готовы вы должны быть месяц вы agents покупались собственником туда прийти и теперь решить у кого оригинала будет храниться до тех пор пока снимите со времени и потому что пусть банк выдача оригиналы а 95 процентов банков просят вас самих снять со временем тоже собственников стресс обременение самостоятельно а некоторые банки сами снимаются обременений но большинстве случаев именно просит снять вы берете эти оригинала идете живцом чтобы с этим вот этой справкой

24:48

а снять обременение снять обременение данную квартиру или этот объект и когда вы это делаете вам предоставляется 25 рабочих дней на снятие совместно либо за девять десять тысяч тенге один рабочий день официально в кассу и это время пока будет со временем сниматься но сделки у кого будет хранится оригинал а вот чем вопрос это очень важный момент какие есть варианты варианты есть чтобы эти вот есть большой залог ступ оригинала были у покупателя потому что большой задаток внес

25:18

понимание он закрыл да там до любой суммы внес он как переживает они могут у него хранится во всем историю ничего не сделает но это для него дополнительной гарантии согласно другая момент у продавца божества лица третий момент у нотариуса может страницу независимого и 4 место компании наша компания может хранится документ очень часто клиенты оставляли именно нам на нейтральной территории пакаспака снимется с обременение даже снимаются

25:47

обременение и оформляете сделку по этому моменту это вот видите я касательно банка затронул момент потому что потому что при оценке когда вы оцениваете объект вы должны спрашивать в залог нее залоге тогда проблем не проблемой так же вы спрашиваете сколько в месяц вы оплачиваете какую сумму в месяц оплачивать дальше вы можете спросить у собственника и если не знает у самого банкиров собственником проехать спросить поверьте это вся работу которая будет делать это даром не пройдет и все как бы

26:19

это улучшит вашу работу и профессионализм вот сделать итак класс 2 залоговый объект возьмите руками идите к собственнику сегодня надо позвонить ему и скажите можно узнать вот давайте с вашим поэтому сходите к вашему агенту банковскому и спросите можно покупать то перевести это кредит бывают ситуации когда если проблемный кредит то там банкиры должны рады найти любого человека чтобы на него кредит перекинуть перевести перевод кредитов рефинансирует

26:53

dos 1 банка в другой переводит а здесь перевод банков за залога вот этого кредита на другое лицо на физическое и вы спрашиваете а потом позволит и и когда это он вам скажет когда покупатель позвонят вы скажете вот есть вариант на вас перевода удобно будет и никаких рисков покупатель тоже будет довольно дальше проблемой ранее был заложен типа строения год постройки то есть все это учитывается

27:25

при оценке это же этажности общая площадь жилая кухня площадь мы знаем кухне то есть маленькая ли там какое-то узкое еще что-то тоже будет учитываться на оценку жилой комплекс там первый хозяин не первым но это уже не особо учитывать около куда выходит но некоторые собственники говорят что вот я первый хозяин козыряет этим моментом я первый хозяин поэтому давать или 3 процента добавьте на стоимость этого куда выходит очень важно стороны света очень важно еще раз

27:57

напомню что есть квартиру у глава это можно сделать дополнительно окно как преимущество дальше это нужно сказать как согласовать ее с архитектурой окна во двор или на проезжую часть если окна выходят это я для цен говорю да вы оцениваете окна выходят на проезжую часть на магистраль 1 1 сразу 10 процентов цена будет слетать сразу улетает 10 процентов на многих стран выходят дальше рядом пожарная компания пожарной

28:27

службы сразу 15 20 процентов минус однозначно почему потому что вам понравится если вы в 3 утра пожарной сирены будет играть не или получить одну понравится поднимите руку ну это грозит может только как и по этим таким интересным личностям понравится еще хуже еще хуже вот вот

29:04

пакеты пакеты ниже богдана хмельницкого там внизу рельс есть знаете багета ниже богдана хмельницкого вот там есть дома прям возле вот поездов прям вот так вот сразу вот я там продавал объекты и наш агент продавали сразу 20 30 процентов минус такой же дом такой же дом вот то что такое с таким же хотите квартира стоит чуть выше продаются скажем там по 7 миллионов однокомнатной да в том

29:36

районе а здесь продают по 5 500 только из-за того что отрядом и это еще дальше метро метров это радуется на самом деле это большой минус он так конечно метро это постоянной вибрации по дому вы постоянно посуда будет даже трястись поэтому метро если она находится скажем вот вот видите как вот этот дом вот чуть дальше скажу это допустимо нормально удобно и наград близость не строк но еще какая близость

30:09

понимать или если она находится я лечу эту квартиру вместе не куплю если это очень там горящая цена например я мог бы докупить скажем есть личная но если я просто куплю для проживания там ничего я не буду попать она во-первых тресется и там же осадок будете сам дома удастся осаживать это же полный тонны под землей движение дальше но мельчает церкви в коллеги мы это на ус но есть люди которым это понравится есть когда

30:39

него здесь уже как бы это вот два и двояко такое кто-то наоборот будет радоваться возле мечети кто-то из церкви будет радовать поэтому здесь такой 50 на 50 лет ну какие факторы также влияют могилки да там я вот продавал низко домов на магию прям на могилку продал кстати это то где этот человек у нас потом работал который продал дом власти а клиенту сказал когда я приехал на показ он не знал что многим он вот черт

31:15

мне сейчас дорана и уехал мне подъехал мне играть сюда еще ранами и ехал развалин подождите посмотрите пожалуйста и вы знаете что они купили они купили эти люди которые вот так вы ехали они купили я поверну на серьезно это вот долги субхана выступал у нас работал они уезжали они они уходили я сказал подождите я начну рассказывать я будет сценарий очень

31:49

хорошая там цена была на 25-30 процентов ниже это знаете где находится это находится где аэропорт такой поселок черный шак находиться я здесь сейчас перекатом а значит по-другому дальше окна вот видите во дворе детская площадка метро и так далее есть лимит а еще рядом меня да какие там автобус ходит сколько подъездов дома перепланировка была или нет есть перепланировка тоже по цене будет

32:19

унижаться цена срезаться если не узаконены например вот ну кто понимает и разбирается он не хочет связываться с перепланировкой опять же сейчас д 80 процентов всем с процента примерно в алмате всего перепланирована но это как бы люди живут они раз все сделали и не узаконили никто не собирается за камень он такой нюанс за с чистыми документами такая же квартир я я почему говорю о две одинаковые квартиры есть у одной полосу закона о другой незаконно это будет дешевле пор существует вот я квартиру 1

32:52

продавал на в орбите 3 в пятьдесят втором доме длину дом этот сам хозяин сказал вот цена окончательная сто процентов больше ничего не уступлю говорит ни копейки в итоге в итоге человек не хотел из-за перепланировки но он еще не купил просто суть в том что собственник сказала кончали цена такая 27а играть больше не уступлю а потом в разговор в разговорах уже за двадцать пять отдавал почему адам потому что ему

33:24

объяснили что у вас перепланировка не узаконена вот он продавал настолько может что эта идея то что 27 окончательно что можно было действительно поверить даже одежду с опытом но разбирать фактах потом цена 125 еще будешь снизу снижаться поэтому будьте готовы к снижение цены подъездов к дому и так далее много моментов нюансов также другими в любых пакетов можно находить преимущество как

33:55

есть такая история агент приводит покупателя объекты говорит вот вот здесь вот справа свина фабрика здесь слева мусорка здесь горит птицефабрика а там еще что-то надо но это очень круг почему это вы всегда знаете откуда ветер дует плюс ободком после нужен дальше

34:28

кладовые помещение сколько и так далее узаконены или или нет 80 процентов пацану помещения не узаконены подвала а есть узаконены поэтому законе и будет дороже стоить видите при оценке на все надо внимание обращать балкон-лоджия да и так далее вот эти все моменты квартира с балкона биллс тот же будет уже дороже стоить чем без лучше вообще квартиру вообще которые без балкона они не особо ценится вообще письмо q на балкон

35:00

конечно желательно всегда видеонаблюдение окна консьержка иска хорошо каскад он хорошо не хорошо работает если вы это все углубляться это конечно же можно стать суперпрофессионалом в оценке тогда вы будете уже а вообще так и должно быть вы приходите вы смотрит так подъезд на состояние подъездов и вы начинаете оценивать то есть вы оцениваете не квадратный метр уже а вы начинаете оценивать подъезд и подъездные пути вы даже можете сказать вот здесь

35:33

скамейка например на улицу тоже посмотреть на нее там либо все в семечках грязно либо там чисто то это тоже будет влиять на оценку вы собственником можете сказать например зайти вот многим клиентам может не понравится то что там отдал бутылки валяются перед подъездом кому из вас понравится бутылки перед подъездом кто хотел бы чтобы дети ваши жили в таких местах поэтому мы покупатели то же самое и это будет влиять на оценку дальше мебель там

36:03

с чем продается до обмена рассматриваете нет хватает ли парковочных мест на улице тоже это можно за преимущество использовать это вы все знаете все прекрасно знаете просто я напоминаю снос выгоден или нет есть ли рядом заводы фабрики с квартира приобреталась фабрика или заводом тоже будет занижена по стоимость уже теперь самый интересный момент оценивая квартир люди вот это вот всё не учитывает когда

36:35

своих квартиру ставят в объявлении значит что делают они смотрят в аналогично объявлениях и слепую выставляют когда вы звоните собственником собственником когда не только вы ставили в объявлении вы наверное заметили что люди которые только поставили в объявлении гораздо хуже соглашаются на услуги чем люди которые долго продают но с ними надо работать тем более и надо это все объяснять нужно это тоже будет рассказывать собственно что вы сейчас

37:05

вот как бы не хотите сотрудничать но пройдет время в любом случае у вас появится такое желание потому что самостоятельно продать достаточно сложно еще и нужно сделать правильную оценку откуда взяли вот как получилась такая стоимость вы можете задать вопрос они скажут соседи столько просят такие цены в интернете и так далее здесь начинается профессионально работать вы начинаете смотреть что и как во всем от этим мелочь который рассказал еще и это

37:37

не все мелочи еще и свои добавляйте и вы начинаете объяснять вот почему да как наша квартира может выделиться на фоне других вариантов с чем можно сравнить при оценке при оценке объекта недвижимость как можно оценивать грамотно еще я вам рассказываю разные модели следующая модель это сравнять жилыми комплексами выбирайте квартиру и просто ставите квадратный метр это очень мощная и прям пробивающее вообще оценка кто и

38:09

не пользуется вот я сочувствуете макетом очень хорошо работает выбираете жилой комплекс реально показываете собственнику но это так и есть понимаете вы же правду говорить ну куда человек пойдет да вот старый дом будет или в новостройке здесь цена дешевле вы показываете с разницу в квадратном метре если цена будет одинаковой скажем оазис киры новостройки стоит 300 тысяч и сейчас вот примерно воложинском районе тоже 300000 будет стоить с ремонтом то

38:41

здесь без ремонта а здесь stream он там цена может сравниться только благодаря ему не все больше никак не сравнятся на здесь 300 здесь 280 270 будет без ремонта аналогично володарском районе та сцена сравняется на 300 тысяч и только благодаря ремонту это хорошим это каждый ремонт абсолютно каждый ремонт почти никому не нужен он мне нужно ремонт у

39:10

каждого свой вкус действительно бывает там какая-то супер ему такая такой дизайн до человеку нравится вот я вот хочу это ремонт только тогда с ремонт будет играть роль мебель тем более в девяносто процентов случаях мебель не будет ролика от них тоже что все останется не нужна не нужна мне на принуждать чатами и вам тоже не нужно и кому также а есть люди которым нужно эти десять процентов эти 15 процентов поэтому исходя из всего вы рассказываете

39:44

понимает это все собственник кто если не вы расскажет вы же человек который ведет вы эксперт вы должны доносить просто взять объект сфотографируют и закинуть его объявления это самый лучший способ не заключить сделку хотите научиться самого лучшего способа не заключать сделки когда просто закидывать объявление ждите с моря погоды но если вы хотите стать экспертом кто хочет и так запомнить отдающий в сделках

40:14

мелочей не бывает просто запомнить этот момент в сделках с недвижимостью мелочей не бывает если есть какая то мелочь ее надо учесть надо посмотреть на что она в себе несет вот это вот маленькая мелочь завтра может привести к такому моменту грунтовые воды вот лагере мило салата в тех районов там весной вода поднимается сзади ли это тоже факта такой момент при продаже дома спросите у собственника

40:45

весной вода поднимается в подвале или нет если вода поднимается это сразу тридцать процентов минус сразу моментально это сырость которая снизу мало знает кто захочет жизнь дома где снижена вас вода сыростью отдает понимать надо все это учитывать смотреть как эксперт подходить и посмотреть когда вы объект смотрите с вами лучший способ сделать просмотру объекта недвижимости это смотреть для себя не смотрите для кого-то пришли и скажите себе вот я бы

41:19

купил этот дом бы реально купил я этот дом за такую-то стоимость нет здесь не в тот момент то что клиент может купить и подругой стоимость на другой покупатель потому что ему нужен тот район там садик и школу и так много нюансы но когда вы смотрите если бы вы покупали бы на чтобы вы обратили внимание вот ключевой вопрос и понимать всю суть выдавать документы вы мы обратили то что если еще

41:49

собственники танца собственники дети там несколько человек там орган опеки и попечительства участвовать и так далее выбор обратил на это внимание или нет и вы сказали бы я соскучился посмотрим может прокатит может прокатит вот так может прокатит многие агенты просто вот так нельзя делать я видел случае это вот вот так поступали просто-напросто а чуть такого не я же пока это самый страшный подход продажа который может только быть ниже покупает это вот тоже да это катастрофа

42:21

вот посмотрите на чтобы я обратил внимание я бы обратил внимание на фрезерном выскажут на документы на все нюансы нас на будущее так этого объекта что она себе внесет что принесет вы сегодня купить и за 20 30 миллионов завтра что будет примерно сто процентов никто не сможет вам сказать но однако есть какие-то фактор согласны какие-то факторы которые на 7 процентов гарантирует вам какой-то поворот событий следующая оценка я открываю нашу

42:52

crm-систему открываю и там есть понятие сделки все открыто все четко прозрачно мы платим все налоги эти сделки мы показываем любым людям такого нету что какие-то закрытые сделки там на счет четко прозрачно красиво можем доказать любую сделку можно все показать рассказать любому собственнику что такая сделка была почему это говорю это сравнительный аналитический анализ вы это сами один из множества методов сравнения по по оценке

43:25

да но он не стопроцентный почему он тебе фактор помните которые сотни фактор помните первые 3 5 10 окна не опыта консьерж не консьерж квадратуру пили понял все вот эти все факторы влияют но есть такая 8 процентная гарантия вот этого да то что если не учитывать те моменты так квадратура

43:56

район и этаж его можно вывести до 95 процентов с точностью почему я говорю о спросе спрос реально купленный объект вот у нас они есть и мы на них смотрим это мощный фактор оценки давайте посмотрим вот пожалуйста sweet светлана каримова заключила сделку 33500 ваш объект продался посмотрите я захожу я

44:30

захожу в этот объект он продан уже он продан за сумму 33500 давайте оценку посмотрим этот объект значит квартира так 3 ком отеля только мы-то здесь не указана 3-комнатные трехкомнатная квартира 100 квадратов и так мы делаем оценку мы

45:03

делаем оценку 11 вот правда на объект на своём что года все не все дали заполнен давать всегда заполнена если вы все данные будет заполнять но потом легко будем вместе делать да все вместе вы сами зовете в базу и посмотрит так здесь просто не указан этот тип построек led панель до скользили кирпич кирпич на видите кирпич 7 6 года 100 квадратов у вас уже есть понимать от чего оттолкнуться удобно или нет как давать вы продаете 3 комнату квартира сдавалась говорю что

45:35

аккуратно вы сегодня взяли объект вам удобно вот сюда посмотреть очень удобно вот 300-500 давайте разделим 33500 делитель на 100 353 сколько 335 335 тысяч тенге за квадратный метр нормально теперь так а собственником гарантируют такие квартиры сейчас они примерно будет просить по 400 тысяч за квадрат по 420 будет просить вы

46:05

достаете смотрите и говорите мы продали недавно там в марте или в феврале продать такую квартиру за такую-то в том чтобы не делать что там было а светлана ответственно к укажет здесь год постройки состояния ремонт сау карт чтобы нам всем было удобно пользоваться то что так же как и ей будет удобно пользоваться нашими продажибрак мы скажем вот кто-то кого-то это же создавать этаж посмотрим второй этаж 2

46:36

этаж 5 кстати есть ли это квартира продана за 33500 а наша квартира стоит 40 миллионов на последнем этаже о чем-то гасить когда дима энергии цена завышена стопроцентно завышена квартира сто квадрата в кирпичном доме 7 6 года в ауэзовском районе на последнем этаже стоимостью 40 миллионов это цена дорогая потому мы продали 100 квадратов на втором этаже в пятиэтажном доме за 33500

47:06

вот он и оценка самая мощная оценка это реально проданной базу такие базы есть паркового агентов по недвижимости у профессиональных у обычных нету которой работают там все в тетрадках ведут у них нет такой базы потому что они их не записывают но профессиональный капает поверьте еще есть компания такие которые это делают и они это все используют это очень эффективно поэтому мы это все записываем вы получить к этому доступ и будете тоже ориентироваться по цене когда это делать

47:38

собственник воли неволе будет снижать цену вам придет в реальность я сам это делал дело постоянно и всегда я удивлялся как это метод работает еще укроюсь такая база такая база есть у нотариусов даже не в купле-продаже потому что в купле-продаже люди занижают цены это неправдивой центр а вот в 1 песках вот в этих вот эти золотых раз песках вот если бы эти расписки собрать по оба тексте я бы за них не один миллион тенге а то бы что просто на это для сравнения иметь эту базу это

48:10

реальные объекты в 1 списках но у нас тоже есть реальный и мы просто будем их наращивать следующий момент точно так же как это влияет на улучшение помощь продавцам продавать и на нашей сделки на улучшение влияет то что также влиять будь то есть вы будете грамотно вести свои объекты в системе вы должны концентрироваться на определенных вариантах я настоятельно вам рекомендую чтобы выбрали какую-то определенную сегмент выберите сегменты работаете в этом сегменте

48:41

выберите какое-то количество комнат или это частные дома рисуешь что еще что-то и концентрирует бейте в точку подходе на пришел клиент спросит 2 комнату квартиру к лене пришел клиент просит 2 комнату квартиру в волжском районе мы находим агента которая будет получен ского района и у него есть 50 квартир двухкомнатных сделка состоялась нужно стать экспертом в какой-то сфере в одна комната в духова 3 кого-то нужно знать даже номера домов каких-то вот все дома какие вашем районе это появляясь к я так

49:12

терра в интернете вы знаете то что за квартиру или по расклейке поступило вы даете что за квартиру это не получит вы понимаете вы на районе ходите вы контролируете что за квартиру такой нет у меня базе это наверно да в тридцать пятом доме наверно там баба не продает все-таки решилась продавать потому что другого выхода нету потому что вы все знаете квартиру вас это в этом районе это будет увеличить ваши продажи вы должны так работать я не говорю чтобы

49:44

отказывались от рекомендации разработать рекомендации берите объекта хоть в китае где угодно но но но холодные просмотр и не назначать и не по-своему сегменту вот в чём ключ холодные просмотр с интернета и вообще любые просмотры назначают только по своему сегменту я им гарантию если вы будете делать только это один элемент и избегать будете искушение брать все подряд а это и мне искушение и искушение

50:15

брать все подряд все что попадется нет вы должны фокусироваться точка доступа . фокусу ориентация на начало на чем вы концентрируетесь только тогда вы будете больше сделок делать есть закон больших чисел большие числа гласят что покупатель придет на определенное количество квартир а вот если у вас есть 7 квартир до у вас на них притянется покупатель то есть покупатели 70 из 50 всегда что-то

50:46

выберет понимаете в чем дело покупатель не выбирает из 3 из 5 то есть представьте себе в алмате скажем предположим 300 двухкомнатных квартир это я просто так и улечу ну каком-то сегменте каком-то роде 300 квартир у нас всего три энергетики энергии трех квартир не хватит чтобы дать предоставить нужно понимать чего говорю но когда у нас есть 70 или 100 3 5 10 20 30 часть из общего количества

51:19

покупать у не будет выбор другого он купит у вас потому что вы то что он предлагает и мы дали ему достаточно энергию объекте и он чувствует подсознательно что это нужно купить сейчас потому что пока он не почувствует это согласно пока он не почувствует что объект этот объект ему подходит по душе у него не купит а чтобы почувствовал что он по душе вы должны показать его огромное количество ряд что мы видим здесь мы видим вот

51:50

такой вид анализа да тоже оценки реально проданные объекты и смотрим на пример возьмем давайте так вот как какой-то реальные какую-то реальную квартиру возьмем ваша давайте найдем например давайте возьмем у кого есть вам изысканного у кого есть беда скоба районе квартиры тут кому какое до этого на вызов скорой value так вот как осмотрите отлично а так смотрите кстати вот похоже моря 1

52:28

вариант светланы согласно трехкомнатная квартира в ауэзовском районе только дом 2011 года 120 квадрата 5 из 11 цена 35 миллионов вот здесь заметили наушника отличают потому что год разница и еще 11 тоже будет а водку рыбу можно делать да да у вас был вариант значит 33500 100 квадратов кипячу но всем шестого

53:00

года 2 5 в 1 сами крови не а здесь вот такая вот квартира 2 тысячи одиннадцатый год 120 и клад и 5 задержит суд его возраста 35 миллионов разделить пожалуйста заметили двести восемьдесят четыре тысячи за квадратный метр это значит вот хорошая цена видеть можно сказать что вот этот покупатели успешно купил в принципе это и есть нормальная сделка она не завышена

53:31

покупать не переплатил продавец тоже нормально продал это реальная цена найдите сейчас свой конкретно какую-нить квартиру трех комнат у кого есть и посмотрели за квадратный метр такая цена давайте как он реально квартиру возьмите есть вас делите пожалуйста сейчас мы с вами посмотрим реальную картину которая есть давайте быстрякова картер это отдельно сейчас мы просто смотрите нашли

54:17

квартиру аналогичную 345 тысяч такого атлетов 345 тысяч за квадратный метр вы понимаете разницу сколько процентов почти 30 процентов вы представляете 30 процентов почему должен покупать перкуссия вот вот это понять не могу просто напросто здесь нужно понимать собственник не готов продать он не готов продать ему не надо продавать он говорит так возможно продавца или не продастся мне нравится нет

54:49

вынуть чем брались теперь смотрите интересный момент я это расскажу если мы об оценке говорим вот 335 345 а вы знаете когда начнутся звонки просто сумки когда начнут взять сколько как вы думаете сколько должна бы составлять цена ноги правильно 300 309 может 290 329 люди начнут интересоваться адекватная цена появилась на рынке конкурентноспособность на жестком рынке

55:21

понимать и звуки занять или я даже не спрашивая знаю что звонков нету потому что цена выше рыночной минут у вас это нормально вот интересно этого посмотреть и послушать всю суть сутью в недоработки реклама сколько денег вы инвестировали на крышу на эту объекты на голых послушайте сколько вы получили ответ на свой вопрос когда раз хорошая цена но нет звонков помните это прошлом уроке отвечал

56:11

кому-то солдатова я этот это вопрос уже в рекламе мы не дали возможности увидеть покупателей об этот объект вы им запретили это спрятали вы должны рекламировать вкладывать выливать в рекламу вы заметили вот компании которая вот но брать любую копаю возьмите да хоть какая компания а не нести деньги на рекламу даже будучи

56:41

раскрученным брендом еще больше на рекламу вкладывает потому что без рекламы как первое место за апрель месяц [музыка] лучший агент 2019 года апрель месяц в баре лаборал представляет и у марти номер один и в апреле номер один она на показ она показана она на показ второе место встречая приветствую

57:21

легендарная личность за апрель месяц виде огромного количества агентов парус тут уж как вы добились на пустых [музыка] где гости к фото либо будет выбирать у вас такая фигура есть да вы купили уже вот тогда вот вот такую книгу возьмись золотые правила

58:07

продажи держите спасибо среднего веса встречаем васютина светлана

Методы оценки недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 2)

Методы оценки недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 2)

Информация о видео:

Материалы по теме

Другие материалы рубрики

Лекция 2 "Доходный подход в оценке недвижимости" (Озеров Е.С.)

Оценка стоимости бизнеса -- быть готовым продать компанию - Михаил Серов

Денис Черников: оценка компаний

Есть бизнес – задача? Доверьте ее решение нам!