Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Информация о видео:

Источник: YouTube

Метод получения текста: Автоматическое распознавание

00:00
коллеги всем доброго времени суток 1 июля в нас прошел вебинар как правильно оценивать объекты коммерческой недвижимости к сожалению связи с небольшими неполадками на сервисе запись не было сохранено поэтому сейчас я делаю эту запись повторно далее выложены youtube для того чтобы вы в любое удобное для вас время смогли с ней ознакомиться и так о чем пойдет речь на вебинаре
00:31
в анонсе достаточно подробно все указано то есть это подходы к оценке примеры как оценивать разными подходами объекта недвижимости ну и принципы инвестирования стратегии инвесторов на нашем живом вы минари я ответил на вопросы какие-то сложные непонятные моменты к сожалению сейчас такой возможности у вас нет поэтому все свои вопросы мне
01:03
можно будет написать на почту либо дождаться следующего вебинара который пройдет у нас уже в следующем месяце и так начинаем систем что я являюсь практикующим оценщика мне хочется заложить как можно более как можно больше информации ну рассказать всю все базовые моменты с области оценки понятно что в этом видео достаточно сложно рассказать обо всем абсолютно обо всем но какие то основные
01:35
идеи для того что у вас было понимание все-таки я постараюсь донести итак для того чтобы понять о чем в принципе идет речь в оценке при оценке объектов недвижимости давайте начнем с определения стоимости на данный момент у нас и существуют разные понятия разные виды стоимости вот при оценке объектов коммерческой недвижимости в данном случае речь пойдет именно о рыночной
02:06
стоимости и так вот на слайде приведена подробное определение из федерального закона об оценочной деятельности что же такое является рыночная стоимость несу небольшой комментарий и так рыночная стоимость наиболее вероятная цена по которой объект объект может быть отчужден на открытом рынке что ж такой открытый рынок открытый рынок это по сути общедоступный рынок предложений то есть
02:50
это не купли-продажи объекта недвижимости двумя соседями или родственниками или еще кем-то когда по сути а сделки знаю только два человека и сделка не всегда проходит на именно рыночных условиях то есть данном случае речь идет об открытом рынке в условиях конкуренции то есть в рынок недвижимости как правило высококонкурентный рынок на практике мне не встречались какие-то супер уникальные объекты
03:23
которые нельзя никак оценить любой объект можно сегментировать то есть любой объект принадлежит какому-то определенному сегменту его каким-то образом но можно оценить при этом все обе стороны сделки действуют разумно и за полагают всей необходимой информацией то есть вот она определение рыночной стоимости и так основная и
03:56
оценки приведена на данной схемы и так с чего же начинается оценка любого объекта коммерческой недвижимости как правило на первом этапе на самом первом этапе необходимо провести анализ наиболее эффективного использования в данном случае будем рассматривать только оценку в текущем использование но для того чтобы сложилось общее понимание о том как
04:30
грамотно необходимо подходить к оценке я сделаю пару примеров приведу пару примеров анализа наиболее эффективного использования значит данный анализ необходимо проводить всегда почему основная причина заключается в том что объект не всегда используется эффективно что такое эффективно то есть генерирует недостаточно высокий то есть не максимальный денежный поток который он
05:02
теоретически мог бы генерировать что это означает как следствие низкий денежный поток соответствуют и низкой стоимости объекта рассмотрим на примере данный анализ примеру у нас имеется два объекта недвижимости в продаже на первом значит два земельных участка абсолютно одинаковых инженер на подготовленных все
05:31
абсолютно одинаково но единственное различие заключается в том что на одном земельном участке расположено здание бизнес-центра на втором земельном участке к сожалению собственник не смог ничего построить и на нем расположено только будка охранника соответственно в первом варианте а наш объект приносит собственнику доход он генерирует высокую прибыль генерирует денежный поток во втором случае по сути у нас есть
06:06
только операционные убытки связи с тем что на земельном участке есть только охранник больше никаких вариантов капитализации и вообще в принципе доходы тут нету так совершенно понятно что рыночная стоимость суммарная рыночная стоимость первого объекта недвижимости будет больше чем суммарная рыночная стоимость 2 объекта недвижимости то есть земельный участок с
06:40
бизнес-центром стоит существенно дороже чем земельный участок с будка охранника но давайте подумаем каком случае стоимость земельного участка будет выше в первом или во втором на в бинаре мнения разошлись кто-то посчитал что в первом случае кто то во втором но для того чтобы ответить правильно на этот вопрос необходимо перейти к теория и так виноват ли
07:11
земельный участок во втором случае в том что на нём расположено будка охранника и что собственник не соизволил построить на нем здании бизнес-центра если такая возможность есть то он должен был это сделать и тогда земельный участок приносил бы ну и суммарный этот объект генерировал бы денежный поток и приносил бы прибыль поэтому в обоих этих случаях стоимость условно свободного земельного участка
07:45
она будет одинаково в этом и заключается принцип и анализа наиболее эффективно вы спорт а теперь давайте рассмотрим анализ наиболее эффективное использование на примере в оценке с реальным был такой объект соответственно центральный район города санкт-петербурга в оценку нам представлен земельный участок расположенными на нем объектами недвижимости то есть на фотографиях
08:16
приведены эти объекты достаточно такое состояние убитая соответственно данный момент эти объекты никак абсолютно не используется вот но по яндекс карте видно что это промышленная зона то есть промышленная зона промышленной застройки по сути по соседству у нас расположена нога этажные жилые дома и здесь у нас заключается следующий вопрос является ли данное использовании
08:49
наиболее эффективным примеру потенциальный собственник не думаю что захочет строить какую-то логистическую цепочку через центральный через склад в центральном районе города скорее всего наиболее правильно такой объект расположить где-то на окраине города с
09:22
транспортными потоками хорошей транспортной инфраструктурой поэтому при оценке объекта данного объекта недвижимости в текущем использование скорее всего его рыночная стоимость будет достаточно низкой поэтому необходимо провести анализ наиболее эффективного использования итак первое необходимо понять что же можно здесь строить в санкт-петербурге существует генплан и правила землепользования и
09:55
застройки но открываем данные документы и определяем что здесь можно строить по факту здесь также существует возможность средства многоэтажных жилых домов и сопутствующих объектов при этом если мы оцениваем данные объект исходя из текущего использования и продаем за достаточно низкую цену то все скажут ага вы не учли потенциал этого объекта потенциал как раз вот заключается в том
10:25
что мы не ушли возможность сноса этих зданий из вещества нормальных многоэтажных жилых домов с целью последующей продажи например вот тогда в таком случае стоимость земельного участка то есть то стоимость которая приходится на 1 квадратный метр земли относительно той большой площади возводимых строений она будет максимальным и вот например в данном
10:57
случае до объект не используется не генерирует денежный поток при этом собственник разработал проект застройки данного земельного участка достаточно глобальный greedy о знай так тут планируется строить и офисные офисный блок и включить торговое помещение и отдельно большой блок гостиничный комплекс будет себя включать
11:29
другой пример когда мы анализируем наиболее использования не земельного участка расположены нем зданиями встроенного коммерческого помещения примерно в оценке к нам оценку было предоставлено такое помещение фотография видно что помещение находится в достаточно убитом состоянии отсутствует электроэнергия штукатурка местами уже тоже отсутствуют но оно в принципе не отапливалось поэтому другую
12:00
других вариантов быть не может последний арендатора съехал отсюда уже лет 5 назад ну и собственник пытается сдать в аренду это помещение соответственно мы можем также рассмотреть три варианта и выявить из них наиболее эффективный который принесет максимально максимальный денежный поток это какие-то варианты первое мы можем сдать это помещение в текущем использование ну как правило в текущем использование такое помещение может вам
12:31
стоить 100 150 рублей за квадратный метр в месяц достаточно низкая ставка я думаю что это самый неверный вариант второй вариант мы можем сами отремонтировать это помещение и сдать уже по высокой ставке для этого правда на потребуется привлечь средства на ремонт но чаще всего и я думаю что третий вариант является
13:04
наиболее оптимальным мы сдаем помещение арендатору с которым договариваемся что он сделает ремонт и фиксируем низкого арендную ставку на какой-то определенный период благодаря этому по прошествии какого-то периода времени если с арендатором на что-то и случится то по крайней мере нас останется помещение в хорошем состоянии то есть это уже будет опять же ставками
13:33
100 150 рублей в разы больше и так я основном рассказал основную идею анализа не более эффективного использования теперь опять мы переходим к нашей схеме с чего начинается оценка недвижимости анализ наиболее эффективного использования сейчас мы не рассматриваем мы рассматриваем основные подходы к оценке всего существуют основную основная методология заключается в том
14:06
что оно существует три подхода сравнительной затратный и доходные подходы и так значит сравнительный подход основан на получении стоимости объекта недвижимости путем его сравнения с сопоставимыми объектами которые предлагаются на открытом рынке далее вносится определенные корректировки и определяется стоимость объекта затратный подход основан на определении
14:38
затрат необходимых для создания сопоставимой для точной копии объекта недвижимости ну и доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта коммерческой недвижимости итак перейдем теперь подробнее подходом сравнительный подход основная идея сравнительного подхода приведена на слайде значит условно у нас здесь приведён
15:12
открытый рынок условия конкуренция точки это предложение по продаже объектов недвижимости шкала абсцисс по шкале бц из у нас идет стоимость по шкале ординат качество таким образом объекты недвижимости которые выставляются на открытом рынке с хорошим качеством и обладают максимальной стоимостью и наоборот низко качественный объекты обладает
15:44
низкой стоимостью при этом это рынок и ценообразование на рынке она может несколько различаться у всех продавцов логика своя она разная поэтому объекты иногда менее качественно и стоят дороже только потому что собственнику так кажется открытый рынок в синем
16:15
кружочке я условно выделил те объекты которые на являются наиболее сопоставимые с нашим по сути ти объекта сравнения с которыми мы будем каким-то образом проводить аналогии при расчете почему именно эти объекта здесь понятно это все схематично но тем ни менее почему мы выбираем какие то конкретные объекты какие-то конкретные объекты мы выбираем
16:45
пацана образующим параметрам я думаю что ни для кого не станет секретом что самый основной показатель параметр цен образующие у недвижимости это местоположение то есть при подборе самое важное вещь которой необходимо уделять внимание это местоположению идеально если объект находится по соседству если нет по соседству тома расширяем зону поиска и смотрим в микрорайоне если нет микрорайоне то в районе и так далее
17:17
постепенно расширяя нашу зону поиска при этом понятно из речки это крупных городах миллионниках то предложение страшно велико поэтому очень легко подобрать сопоставимый по местоположению объекта то есть почти везде на каждом адресе имеется что-то в продаже если же речь идет о например небольших каких-то
17:47
городах численности населения 5-10 тысяч человек уже возникают сложности возможно такой объект он будет один единственный выставлен именно в данной деревне вот при этом тогда по местоположению мы выбираем сходную такую же деревне где объект у нас выставлен крайне желательно в такой же у в той же области в том же регионе то есть найти схожую по
18:18
экономическим показателям схожи по каноническим показателем населенный пункт когда мы определились с местоположением необходимо также определиться с категорией если речь идет об отдельно стоящем здании с категории земельного участка и видом разрешенного использования примеру если у нас категория земель земли сельхоз назначения с видом разрешенного использования также для sis хозяйственного производства
18:50
то крайне нелогично сравнивать объект такой объект с объектом которого расположен в черте населенных пунктов имеет категорию земли населенных пунктов примеру под размещение административных объектов понятно что это совершенно разные сегменты и сравнивать такие земельные участки такие объекта недвижимости которая на этих земельных участков находятся абсолютно недопустимо следующей группой идут физические
19:22
характеристики объекта если ты еще топ отдельно стоящих зданиях то сюда мы включаем площадь здания качество самого строения то есть год постройки материалы которые были использованы текущей износ состоянии текущая площадь земельного участка и если объект был построен еще в советское время то очень есть интересный коэффициент
19:53
который называется коэффициент застройки показывающий уровень использования земельного участка то есть если примеру на земельном участке на огромном земельном участке расположена небольшая постройка то по сути большая часть земли является избыточной и нам достаточно сложно будет найти такие же аналогичные объекты в продаже
20:23
поэтому в таком случае объект разбивается на две части здания с типовой землей то есть типовая площадь земли у аналогов и плюс можно сказать избыточная стоимость данные три группы цен образующих факторов по сути являются самыми основными но при этом понятное дело что образующий факторах достаточно много поэтому данным данном видеоролике
20:57
у меня есть основная задача рассказать идею теперь рассмотрим на примере практику применения сравнительного подхода здесь на слайде приведена некоторая условная модель расчета необходимо запомнить что корректируем корректировки ведутся по удельному показателю за один квадратный метр то есть корректировка по стоимости ну например из речи эта квартире-то
21:28
корректировки не вносятся на суммарную стоимость квартиры относится на удельный показатель то есть в данном случае например цена продажи объекта 67000 объект налога один соответственно с этой ценой мы продолжаем работать один квадратный метр удельный показатель то есть может быть привязана либо площади здания площади помещения либо площади земле все зависит от конкретного объекта
21:59
но необходимо запомнить что именно объект сравнение это единица сравнения это удельный показатель так каким образом происходит расчет в данной модели у нас приведена 5 объектов-аналогов и наш исследуемый объект для того чтобы определить рыночную стоимость все объекты у нас имеют схожие местоположения поэтому корректировка не вводится далее площадь нашего исследуемого объекта 120 квадратных метров объекта
22:32
аналоги различного площади оса 20 до 45 метров в результате проведенного анализа рынка мы определение мы вывели что объекты сегментируют а по площади до 120 метров и более 120 метров при этом удалось понять что объекты площадью более 120 метров стоит дешевле для того чтобы
23:03
определить тот коэффициент как корректирую корректирующий коэффициент на которую необходимо сделать поправку существуют разные варианты самый первый вариант это обратиться к участникам рынка недвижимости то есть если специалисты какие-то специалисты конкретно знают что корректировка составляет именно тысяча условных единиц как в нашем примере время 2 мы можем найти абсолютно идентичны
23:35
яхты которые расположены по соседству и у которых разница только лишь одна характеристика они различны по площади и мы выясняем что котировка тысяч единиц почему в корректировке стоит знак плюс все наши предложения то есть все предложения аналогов мы приводим к стоимости нашего объекта то есть если бы
24:12
наш объект был меньше то стоимость квадратного метра удельная стоимость квадратного метра была бы выше поэтому корректировка плюс одна тысяча и третий самый знающий параметр наличие гаража примеру у если этого объекта нет гаража и объект аналога 5 нет поэтому крите ровки не водятся у
24:41
объектов 1234 имеются автомобиль на два машиноместа автомобиля соответственно вводится корректировка также которая была введена с рынка которая составляет три тысячи триста условных единиц опять же идея заключается в том что если бы у нас у объекта аналога не было гаража то он бы стоил дешевле на эту величину
25:15
соответственно в результате после проведенных корректировок мы получаем скорректированную цену наших предложений опять же основная идея заключается в том что нам необходимо подобрать как можно близкие по цене за удельный показатель объекта аналоги желательность разница будет составлять не более 20 30 процентам правила для квартир это дельта может составлять 5 процентов если речь
25:45
идет о коммерческой недвижимости в каких-то крупных городах то разница может ставлять 10 15 процентов ну и если объект расположен в населенном пункте с небольшой численностью населения то ценообразование но абсолютно индивидуально вот но при этом необходимо сформировать какую-то логику это понять логику ценообразования почему стоимость именно такая в результате
26:19
после проведения корректировок дельта скорректированный с ней не может быть не должна быть больше чем до проведения анализа до проведения расчета потому что иначе что-то здесь не то и расчет выполнен не правильно для того чтобы понять рыночную стоимость нашего объекта у нас есть разные варианты 1 просто взять среднее значение но в оценке примеру
26:51
используется следующий метод метод средневзвешенное значение то есть мы доверяем и берем в качестве основополагающего ту стоимость тот объект по которому производилось меньше всего корректировок в рядом ещё раз хочется обратить внимание что в рамках расчета сравнительным подходом проводится достаточно должен проводить достаточно детальный анализ рынка в
27:24
принципе на то каким образом у нас формируется цена образующий параметры какие именно это с образующей параметры действительно ли объекта аналоги соответствуют конкретным точкам на диаграмме они вот этим ли этим или еще какой-то конкретной другой области соответственно с общими то логе сравнительного подхода разобрались можно переходить к теории затратного подхода
27:57
основная идея затратного подхода заключается в следующем нам необходимо воссоздать создать аналогичный объект и посчитать по сути стоимость земельного участка и стоимость улучшений на стоимости рыночной стоимости земельного участка останавливаться и не буду потому что уже достаточно подробно рассказал практику сравнительного подхода соответственно рыночная стоимость земли рассчитывается
28:29
также с помощью методов сравнительного подхода вот на стоимость улучшений сейчас необходимо остановиться под улучшениями подозревается во первых все здания сооружения которые находятся на объекте недвижимости а также объекты улучшающие характеристики земельного участка что это может быть ну например какие-то насыпи либо железнодорожные пути освещения все что
28:59
угодно соответственно у нас в результате суммирование двух составляющих двух компонентов стоимости земли стоимости улучшений определяется рыночная стоимость как как определяется стоимость улучшений во-первых нам необходим обычные затраты на строительство этих улучшений и во-вторых вычистить эти затраты затраты на износ суммы взносов и устаревание результате получается
29:32
стоимость улучшений каким образом можно определить затраты первый самый верный вариант это составить смету на строительство такого же объекта достаточно метод длительный долгий и дорогой второй вариант можно воспользоваться справочниками укрупненных показателей строительство примеру такое и справочнику такие справочнике как у pbs у пвс или coin мест в данных изданиях приведена
30:06
укрупненная приведена укрупненная стоимость строительства одного квадратного метра либо можно обратиться к строительным организациям которые могут предоставить расчет исходя из одного квадратного метра здание но вот например достаточно просто считается стоимость быстровозводимых каркасных зданий если организация строят на потоке такие
30:36
здания то можно там говорить 10-15 тысяч рублей за квадратный метр это вот стоимость самого каркаса при этом в справочниках в групп нём их справочниках приведены примерно такие же цифры приводится сопоставимый объект строительства и примерная стоимость количество за 1 квадратный метр пусть того как мы определили со стоимостью строительства необходимо определиться также с из но сами и таким понятием как устаревание в оценке
31:08
существует такое понятие как физический износ функциональное устаревание экономическое устаревание я думаю что более менее понятно что такое физический износ по сути это износ который связан с фактором времени то есть объект с временем сам по себе стареет под воздействием природных явлений плюс если мы используем объекта внутри внутренности и отделка также по
31:38
сути изнашивается по сути ресурс различных объектов недвижимости у зданий может быть установлен 50 100 или 150 лет и в зависимости уже от этого развивается определяется физический износ на основании возраста один из вариантов что такое функциональное устаревание по сути это устаревание которое связано с развитием научно-технического прогресса в стране примеру до 90-х годов все
32:12
технологии которые были использованы строительстве они примерно оставались на одном уровне то есть но вот в девяностом 90-х годах нам пришли новые технологии запада мы начали постепенно также развиваться например и не думаю что сейчас кому-то будет в голову строить складскую складские объекты площадью 100 тысяч квадратных метров из заливного бетона полностью из бетона отливать все эти здания гораздо проще и дешевле
32:44
построить такие объекты из быстровозводимых конструкций и 3 как считается функциональное устаревание ну соответственно также есть некоторые определения некоторые методики но в среднем функциональное устаревание составляет 2 процента в год и 3 немаловажный параметр это экономическое устаревание по сути сейчас экономическое устаревание очень
33:18
актуально актуально как никогда сразу на но прежде всего с внешними факторами то есть ситуация в экономике ситуации с на рынке аренды недвижимости очень-очень возрастает экономическое устаревание к примеру случаях когда в градообразующим предприятием закрывается и город остается ни с чем вот поэтому недвижимость очень очень
33:52
серьезно дешевеет итак после того как мы определили затраты на строительство и наши показатели износ и востребования мы определяем стоимость объекта и затратный подход это основополагающий подход со стороны собственника с точки зрения собственника то есть износ пример он может не учитывать не показывать но говори что будет затрачено достаточно
34:25
много денежных средств на строительство поэтому стоимость объекта в рамках вот этого затрат подхода очень-очень большая должна быть ну и остался дальше у нас один подход подход по сути инвесторам доходный подход идей доходного подхода основана на определении ожидаемых доходов от использования объекта коммерческой недвижимости и капитализацию их в
34:59
рыночную стоимость самый распространенный вид дохода это сдача коммерческой недвижимости в аренду по сути сейчас на слайде приведена та же схема сравнительного подхода которую мы уже разбирали для того чтобы определить арендную ставку используется та же самая методология сравнительного подхода с выбором наиболее сопоставимых
35:29
объектов по цен образующим параметрам далее привезено схематическое схематическое описание сравнительного подхода доходного подхода итак на первом этапе нам необходимо определить наш валовый доход который объект коммерческой недвижимости сможет приносить если мы знаем арендную ставку и знаем площадь объекта соответственно можем рассчитать валовый
36:00
доход 2 доход определение операционных расходов что включаю себя операционные расходы это затраты на управление рекламу уборку и так далее так далее так далее как правило операционные расходы в зависимости от типа коммерческой недвижимости могут составлять от 20 до 35 процентов эти цифры получены на основании рыночных данных абсолютно реальные цифры также
36:32
для того чтобы убедиться в актуальности правильности можно использовать аналитические обзоры таких компаний как кулер с интернешнл nai becar либо агентств недвижимости либо непосредственно самому составлять сметный расчет и данных операционных расходов далее когда мы знаем валовый доход операционные расходы мы определяем операционный доход по сути является разницей в этих двух
37:05
показателях и самый основной момент как нам перейти от чистого операционного дохода к рыночной стоимости объекта для этого есть такой коэффициент под названием коэффициент капитализация в данном случае в данном модели мы рассматриваем объект который используется наиболее эффективна в котором нет нет необходимости проводить ремонтные работы для этого для таких
37:37
объектов существует другая модель в данном случае мы используем модель прямой капитализация по сути коэффициент капитализации является лишь зависимостью между доходом между чистым персонам доходом от объекта недвижимости и его рыночной стоимостью коэффициента капитализации в среднем для
38:07
города санкт-петербург составляет от 11 до 15 процентов на рынке коммерческой недвижимости соответственно в кризисный период данные коэффициенты увеличиваются почему потому что по сути коэффициент капитализация отражает также рискованность инвестиции в объект недвижимости данные коэффициенты также публикуют те же ранее
38:39
сказанное агентство недвижимости при этом эти коэффициенты можно рассчитать самостоятельно довольно часто отдача на крупных рынках существуют объявление по одновременной продаже и сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости таким образом мы можем посчитать коэффициент капитализации как правило например если речь идет о центральных районах санкт-петербурга то коэффициент капитализации достаточно
39:13
низкий связано это с тем что объект высокой ликвидной поэтому по сути риски при сдаче в аренду минимально ну и собственник выставляет достаточно высокую цену продажи а теперь рассмотрим пример расчета в рамках доходного
39:43
подхода и так у нас есть арена расчетной арендная ставка за объект условно 100 единиц потенциальный валовой доход от 100 квадратных метров на десять тысяч условных единиц далее нам необходимо определить действительный валовый доход на схеме предыдущей схеме я не приводил для упрощения данный
40:14
параметр процент от не заполняемости помещений на данный момент все таки кризисное явление достаточно сильно отражаются на рынке коммерческой движимости и в москве в офисном сегменте сейчас процент не заполняемости может достигать 20 25 процентов в бизнес-центрах имеющих высокую классность санкт-петербурге ситуация несколько попроще связи с тем что у нас
40:46
достаточно много структуры газпрома переехала и сняла достаточно большое количество площадей поэтому уровень вакансии составляет в районе 13 15 процентов вот но в данном случае у нас коэффициент 3 процента основная идея связана с тем что арендаторы это достаточно не постоянно существа которые любят менять как правило арендуемое помещение вот и как
41:18
раз таки если например у нас арендатор на поиски арендатора тратится энное количество дней в году мы можем вводить такой вот коэффициент результате получаем действительный валовый доход операционные расходы средние определяем чистый операционный доход ставка капитализации также средняя и получаем некую рыночную стоимость доходный подход как я
41:50
уже говорил это подход инвестора то есть по сути инвестор смотрят с точки зрения инвестирования в данный объект недвижимости эффективность своих вложений если к примеру сейчас у нас собственники готовы снижаясь но и вообще в целом на рынке коммерческой недвижимости снижается арендная ставка на десять процентов то рыночная стоимость также снится 10 процентов бредом если она снижается и
42:21
ставка на десять процентов увеличивается при этом процент не заполняемости расходы растут операционные расходы ну и ставка капитализации априори алла нас она увеличивается связи с тем что возникает неопределенность в экономе черничная стоимость снижаются существенно больше чем на 10 процентов после расчета в рамках доходного подхода мы подошли к самому главному к согласование результата
42:57
существует также разные методы согласования самое простое это взять среднее значение в оценке как правило мы используем все таки средневзвешенное значение когда какому-то подходу доверяем больше связи с тем что информация которая была найдена на является более достоверный сейчас на графике на слайде условно
43:27
приведены стоимости по каждому из подходов и отражают текущую ситуацию на рынке по сути стоимость по затратного подхода сейчас она будет максимально стоимость по сравнительному чуть меньше и по сути доходности объекта коммерческой недвижимости на данный момент очень существенно падает поэтому стоимость подоходному подходу она будет минимальна и как самый интересный вопрос каким образом
44:00
необходимо каким образом нам определиться с возможности инвестирования в какой-либо объект коммерческой недвижимости по хорошему если reset о встроенном помещение по для какую-то встроенного помещения затратный подход не используются априори исходя из теории соответственно у нас есть два подхода сравнительный и доходный подход сравнительные то
44:32
стоимость по сравнительному подходу это по сути те предложения это стоимость по которой продавец готов нам продать объект в данном случае мы выступаем с точки зрения инвестора и определяем стоимость исходя из доходного подхода исходя из эффективности вложений если мы видим что стоимость существенно различается по инвестирование в данный объект абсолютно неприемлемо при этом абсолютно нормальная ситуация когда опять же повторюсь что стоимость по
45:03
сравнительному подходу она выше чем подоходному поэтому нам необходимо торговаться с собственником для того чтобы стоимость которую он хочет за которую хочет нам продать примерно была сопоставима со стоимостью рассчитаны в рамках доходного подхода для примера можно привести следующие варианты на земли промышленного назначения
45:34
непосредственной близости от города расположены промышленно складской объект на достаточно большом земельном участке площадью по-моему в районе четырех гектор при этом все здания расположены только вот где то в середине по сути не оптимальное расположение зданий получается систем чтобы было бы хорошо если бы они были расположены где-то в какой-то конкретной части здания были
46:08
построены еще в советском союзе соответственно данный момент они сдаются в аренду под различные также складские функции понятное дело что общая площадь здания абсолютно не сопоставима со стоимостью общая площадь да не сопоставимо с площадью земельного участка то есть на этом земельном участке по хорошим можно было построить в два а то и в 3 раза больше площади и сдавать их в аренду именно поэтому стоимости подоходному
46:41
подходу минимально при этом в оценке когда мы как раз таки считали стоимость этого объекта то стоимость возвратного подходу была выше процентов на 20 связи с тем что объект состоял из избыточного земельного участка и зданий таких советских годов постройки небольшой площади то есть картина один
47:12
также могут может быть следующий вариант мира мы проводили оценку бизнес-центра опять же в центральном районе города соответственно получился достаточно интересный момент стоимость по затратного подхода оказалось даже ниже чем по сравнительному по сути в центральной части города практически отсутствуют свободные земельные участки
47:44
ты каждый земельный участок он конечно же уникален но при этом необходимо было найти наиболее сопоставимые объекта наиболее сопоставимые земельные участки на которых существует возможность строительства сопоставимого бизнес-центра в рамках стоимость рамках затратного доходного подхода она была примерно одинаково означает что проще ну
48:14
конечно если есть возможность построить такой объект самостоятельно приобрести земельный участок и построить объект чем приобретать на открытом рынке и получать меньший доход меньшую доходность либо существует в оценке нас был такой тоже очень интересный вариант когда значит собственник решил на земельном участке
48:44
построить гостиницу для рабочих соответственно местоположение достаточно интересно и близко и городу было но это уже ленобласть таким образом стоимость земли она была несколько ниже чем в городе при этом стоимость по затратного подхода была минимальна стоимость по сравнительному подходу то есть и предложение которое
49:16
были на рынке они даже были выше чем по затратного подхода таким образом можно было строить и продавать на этом зарабатывать но самый оптимальный идеальный вариант это построить и зарабатывать систем что доходный подход был максимальный эффективность этих вложений она была максимальной таким образом у инвестора появляется разное
49:48
следующие варианты каким образом себя вести если стоимость объекта коммерческой недвижимости по затратного подхода существенно выше чем по сравнительному то самостоятельно строить такой объект недвижимости абсолютно никакого смысла нет но по сути большая часть обетов которого на сейчас выставлена в продажу они как раз-таки обладают такими характеристиками при этом если стоимость
50:20
определенная в рамках доходного подхода существенно ниже меньше чем по сравнительному подходу то опять же инвестировать в такой объект нет смысла можно задуматься почему возможно площади сдаются неэффективно и у нас низкая арендная ставка либо возможно где то можно дополнительно что-то сдать например открытые площадки просто в открытым небом нажми на земельном участке поэтому при анализе объектов
50:52
коммерческой недвижимости всегда необходимо исходить из трех подходов затратного сравнительного и доходного грамотно анализировать рынок и понимать тенденция сожалению на вебинаре подробно нет возможности рассказать про все подходы все тонкости и нюансы поэтому в перспективе планирую дополнительно также еще записывать вебинара также по поводу эффективности общей эффективности
51:21
вложений значит какая она должна быть ну понятно что чем больше тем лучше при этом если речь идет об инвестировании не в коммерческом жилую недвижимость к примеру вот интересный факт в санкт-петербурге изменения стоимости квадратного метра жилья за период с 98 по 2015 год в среднем составила 6 процентов то есть квартиру в среднем год дорожает на 6
51:54
процентов понятно что в кризис собственники снижают цены предложения но потом как правило недвижимость наверстывает упущение плюс также необходимо к этим шести процентам добавить рентный доход который составляет порядка также 6 процентов то есть совокупная эффективность вложений в недвижимость составляет 12 процентов то есть это речь это жилой недвижимости поэтому вкладывать в коммерческую недвижимость
52:26
при более низкой ставку ставки на инвестиции я думаю что нецелесообразно на этом сегодня закончим наш вебинар поэтому всем кто слушал смотрел большое спасибо до новых встреч
Назад

Материалы по теме

Другие материалы рубрики

1 год назад
Квалификационный экзамен по оценке недвижимости (часть 1)  /

Квалификационный экзамен по оценке недвижимости (часть 1)

1 год назад
Александр Язовский: Методы оценки стоимости товарного знака: затратный, сравнительный и доходный  /

Александр Язовский: Методы оценки стоимости товарного знака: затратный, сравнительный и доходный

1 год назад
оценка бизнеса предприятия  /

оценка бизнеса предприятия

Есть бизнес – задача? Доверьте ее решение нам!

Оставить заявку на бесплатную консультацию.

Заполните указанные ниже поля или позвоните по бесплатному номеру 8 (800) 200 - 33 - 08, чтобы один из наших специалистов мог связаться с Вами и ответить на все вопросы, связанные с оценкой бизнеса или другими нашими услугами. Это абсолютно бесплатно.

Отправляя заполненную форму, я даю своё согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2016.