О новом справочнике оценщика недвижимости по ОКС (Лейфер Л.А.)
О новом справочнике оценщика недвижимости по ОКС (Лейфер Л.А.)
Информация о видео:
Источник: YouTube
Метод получения текста: Автоматическое распознавание
О компании TerraDocsInvest
Скачать презентацию
00:02
здравствуйте уважаемые коллеги во первых
я хочу сказать вам спасибо что искать
подключились к нам что вы ну что вы
здесь и вам это возможно будет
интересным вообще мой первый раз
пытаемся сейчас как-то наладится вот
такой с вами общения через вот это такой
канал instagram и если вам эту в
дальнейшем будет интересно то вы я думаю
00:33
что вы можете подписаться на наш канал и
как бы получать все отнес сообщение
новости знать о наших таких вот
вступлениях может быть у бен арах
которые пойдут еще кроме этого
независимо от этого
ну и вот мы в дальнейшем с вами такой
контакт будем сохранять
вообще должен сказать что вот поводом к
сегодняшнему эфиру послужил то что нам
задают вопросы по теме которой все не
буду говорить и и чтобы нам как бы не
01:05
отвечать каждому по отдельности мы
решили вот таким образом сделать общий
ответ и надеемся что вот он по крайней
мере вас в какой-то степени удовлетворит
итак я перехожу к теме вот этого
сегодняшнего эфира она как обозначено в
наших сообщениях голодать и вы узнаете
иначе на помощь речь пойдет о оценки
объектов капитального строительства
которые вот проблема которые сегодня ну
01:37
вот становится очень важной и в связи с
оценкой кадастровой стоимости
ну и в связи с требованием банком банков
об оценке отдельно без капитального
строительства
когда когда только так сказать начали
заниматься оценкой
объектов капитального строительства
начну особенно в рамках прежде всего
рамках сравнительного подхода оценщики
как бы понятно столкнулись с такой
проблемой что нужно поскольку
используется в рамках сравнительного
подхода
02:09
используют скит объекта на
ноги от кости объектов-аналогов обычно
ну естественно таких а к из самых не
существует вместо этого можно было
использовать объект единый объект
недвижимости который содержит свой наука
с тем не менее вот при этом возникла
такая проблема
как-то корректировать и многие объекты
алга-с которые использовались не
являются полные полностью идентична с
объектом оценки и поэтому возникло
проблем проблема их корректировки то
02:40
есть как ты их приведения к тому по цене
к ценам таких объекта объекта оценки и
поначалу когда
так сказать возник такой вопрос мне
вопрос даже не возникал потому что
использовались как бы тех коэффициента
которые были предназначены которые были
часть из них опубликованы какие-то там
мы сами например определяли медным вами
подошли по другому но определение для
объектов глядя иных объектов
03:11
недвижимости их как бы особенно не
придавать этому значение применяли или
корректировки у каюсь ну потом как то со
временем видимо
стали понимать что это не совсем
правильно особенно это так сказать
ситуация так сказать обострилась когда
стали а вот это понимать и люди которые
эксперты те которые принимают эти отчеты
об оценке икрам таскать пошли такие
вопросы что нам делать как нам теперь
как нам работать когда
03:42
и можно ли вернее такие вопросы можно ли
использовать коэффициенты
из которой опубликованы в нашем
справочнике для корректировки у колес
ну естественно когдa мы понимаем что это
не совсем правильно потому что
коэффициент для ucoz
и коэффициент для объекта единого
объекта недвижимости держащего этот тока
с они вообще говоря где корректировки
разные ну действительно вот представьте
себе допустим есть объект оценки и
04:11
объект аналог допустим объект аналог в
нем
сделал ремонт допустим он стоит словно
скажем сто сто там черт единиц 100
допустим миллионов сделал ремонт на
сумму 20 миллионов результате этого его
стоимость по отношению к объекту оценки
на 20 миллионов выше то есть на 20
процентов выше на 20 процента выше это
фактически стоимость ока ios
а при этом стоимость самого объекта
единого объекта недвижимости будет уже
04:44
не на 20 процента выше этом примерно
скажем на десять процентов или на 15
зависимости от того какой место какую
долю лука с
занимает в общем в едином объект
недвижимости то совершенно понятно что
хотя может различие это не такое большое
в тех случаях когда у края занимает
большую долю в объекте недвижимости тем
не менее это различие есть и она
увеличивается по мере того как доля рука
с уменьшается по сравнению вы
05:15
и когда доля наоборот земельного участка
увеличивается в общей стоимости
единого объекта недвижимости поэтому
возникла такая поэтому стало понятно что
должно быть какие-то других как центр а
где взять такие как центр значит не
справочниках их нету и более того вообще
как получить очках центр их даже так
сказать ну тему проще на бедным которые
поначалу часто использовался метод
правда не очень надо сказать хороший за
тем не менее метод парных своих продаж
05:47
его нельзя использовать для расчета
коэффициентов рукавиц потому что сами
аукаются они естественны и отдельными
под земли не продаются нет такого рынка
и то мы не можем такие так сказать
получать как центр
путем значит вновь проведения такого
сопоставления этих цен цен продажи
объектов различающихся
по характеристикам по отдельным
характеристикам наука с таким образом
метод парных продаж тут работать мы не
можем использовать какие-то процедуры
06:20
там типа машинного обучения лишь
агрессию
которых тоже в основе лежит сравнение
цен в обучающей выборке между
и нужно знать какие-то базовые цены этих
объектов оценки объекта данных цен по
объектам рукавиц нет потому что пока из
отдельно опять же по той же причине
продаются по одной коллективные
экспертные оценки тоже реально не могут
существовать потому что не знаю и не
имея такого опыта сравнение по стоимости
06:51
эксперты не могут дать разумные оценки
поэтому возникла проблема где же взять
эти
у каюсь где же взять эти коэффициенты
для рука из нута существу вот мы сейчас
и будем говорить о том и мы я сегодня
попытаюсь рассказать как что в этом
плане как бы какие у нас есть
перспективы но прежде я хочу еще раз
отметить все таки где они нужны эти
коэффициенты ну прежде всего вот когда
мы оценим его крест например сравните в
рамках сравнительного подхода
07:22
когда мы делаем очистку выполняем
очистку так называемое очистку на входе
такая знать классификацию оценка
при очистке на входе оценка с очисткой
на выходе из когда предполагается
очистка на входе то есть каждый объект
аналог из него отнимается стоимость
земли тебе земельного участка и остается
стоимость от паука из а дальше эти рука
вес уже обрабатываются как как бы как
будто мы имеем чистый данные только по
07:53
от по цене рука с они обрабатывают
соберет среднее арифметическое лета cute
взвешенная или медиану ну короче говоря
для этого нужна данная паука виз при
этом пукают все-таки же поскольку они
различаются между собой то и по каким то
параметрам мы пусть там по одному по
двум поднять немного различаются тем не
менее есть параметр который
параметр сравнение их надо
корректировать вот в этом случае
необходимо вот эти корректировки которые
мы не можем уже брать корректировки вот
для единых объектов недвижимости
08:26
подобная ситуация возникает в результате
использования модифицированного метода
выделения но модифицированными от
выделения может быть не все знают он так
достаточно широко сейчас опубликован и
он так активно применяется уже по
крайней мере нам об этом известно
многие применяют его и он тоже моего
главное преимущество ширк для того чтобы
я о нем подробнее естественно говорить
не буду это отдельная тема кстати мы
проводили такие вебинары специальный по
08:57
методу выделения но хочу обратить
внимание что вы главное преимущество или
важное достоинство что он вообще не
требует знания для этого не нужно
оценивать землю отдельно не нужно иметь
данные по земле отдельные по свободным
участком земли а это вопрос
действительно сложных иметь как бы такие
данные имеют потому что если данных под
по единым то объекта недвижимости часто
бывает недостаточно то земельных
участков особенно день в городах часто
09:28
бывает еще меньше поэтому вот в этом
смысле но у него еще много там других
преимуществ ну короче говорят метод тоже
сейчас начал использоваться и там
обязательно требуется корректировка
прямая корректировка объектов у колес и
нужно эти коэффициенты для ucoz
ну с рамках доходного подхода тоже
кстати говоря нужно если мы применяем
например те технику остатка для ucoz то
после того как мы доход общий доход от
ли он из него выделили доход который
относится к земельному участку и остался
09:59
доход который относится к с опять же с
учетом того что у колес могут быть
разные опять соответственно доходы могут
быть разные поэтому опять
требуется корректировка короче говоря
вот я назвал но это кстати не только эти
но вот я назвал может быть такие базовые
основные методики где требуется именно
конкретно коэффициента который относится
только к у колес теперь значит и так
возникла такая проблема ночь нужно
взятых
брать ну естественно есть вообще такие
варианты расчета
10:30
как зная контент и для и он зная
например долю
который занимает ока из в этом сам
объект единым объекте недвижимости их
можно рассчитать принципе в этот не
таксу метод достаточно просто ну почему
там и это кстати говоря на вебинаре
рассказывали но тем не менее на как-то
предложили поправим предложили нам чтобы
мы сами провели такие расчеты и сразу
выдали такие как центр короче говоря вот
11:01
и отвечали на все эти вопросы и пытаясь
как-то решить эти проблемы мы решили
сделать отдельный такой справочник
который здесь посвящен таскать есть
посвящен коэффициентом для ucoz
вот я несколько слов скажу теперь об
этом справочнике чтобы вы
представлять дает фрачник правде еще вот
он где-то на днях будет будет вам вам
пройдет пройдут сообщение потому что он
уже подготовила уже так сказать
11:32
находится в издательстве и он сейчас мы
готовим электронную версию этого
справочника
мы в ближайшее время вам всем кому это
будет интересно будет так сказать сообщи
но его можно будет сразу же приобретать
так вот несколько слов об этом
справочнике знать что эту справочник
содержит
ну во первых это справочник ну во первых
здесь посвящен коэффициентом вот этим
который предназначен для ucoz
это первое второе значит что там также
12:04
там и справочника разделён то есть он
только две группы 2 основные сегменты
рынка осень торговая недвижимость и
производства складская недвижимость
ну это как бы основные такие сегменты по
камере пока мы по ним только подготовили
там значит там сделан там выделены
факторы и параметры сравнения которые
относятся к этим типам недвижимость мы в
частности там пример для 8 торговых
же физическое состояние стояние отделки
там функциональное назначение класс
12:36
объектов и так далее для
производственно-складской недвижимости у
нас кажется таких параметр поступает
наличие отопления материал стен наличие
грузоподъемных механизмов наличие
холодильных камер там высота потолков но
и тому подобное короче говоря вот по
этим контентом в основном мы делали
такие универсальные коэффициенты не
привязывая их сильных городам но у нас
один например по некоторым факторам и в
частности по фактору масштаба отдельно
13:06
выделена этика центр разделены для
москвы для москвы и санкт-петербурга
для городов чосон все более одного
миллиона городов так называемых
миллионники миллионников но и для других
городов которые меньше вот такое нас
разделение вот короче говоря все эти
данные у нас сейчас пойду справочники но
правда это наш первый как бы для ucoz
это первый наш опыт во первых там мы не
все учли не все у нас там
параметр есть наверное вы возможно нам
13:39
будут какие-то
приглашение замечания мы дальше будем их
рассматривать может быть какие-то не
очень понравятся параметры но по-крайней
мере там мы все что могли на сегодняшний
день сделать сделано поэтому если
кому-то будет интересно можете нам
обращаться в установленном порядке ну мы
в основном как бы уже у нас же есть
такие постоянные наши партнеры кто у нас
покупает берут их справочники и я думаю
что для них будет интересно вот получить
14:10
этот справочник
ну в общем то вот и все что собственно я
хотел сегодня сказать если это было вам
интересно и соответственно вы можете это
как бы отметить поэтому вопрос по этому
справочнику можно у нас вообще система я
просто хочу вам напомнить что система у
нас такая что каждый рассказал
справочник всех кто его легально
приобрели те могут нам задавать эти
вопросы
14:40
указывать их письменно могут звонить по
телефону могут просить чтобы мы давали
официальные ответы могут быть ответы
неофициальная если эти ответы где-то
нужны для кого-то представлению в
какие-то структуры мы даем официальные
ответы как авторы этого справочника ну
очень здесь ситуация такая же как по
всем нашим справочником поэтому
пожалуйста ну пользуясь случаем я
конечно не могу не напомнить что
справочнике надо приобретать или
коренным образом потому что нас уже есть
в новом примеры когда ты приобретает
15:11
нелегально там возникает много проблем
и только потому что мы не не не отвечаем
и нет и не обсуждаем справочник который
мы не знаем где приобрели как и
насколько они реально соответствия
доклад на нашем справочником ну вот мы
знаем уже так сказать и более такие
случаи когда на этом проигрывая тех таки
можно приобретали справочники
но другая тема я сейчас не хочу и
особенно долго ней говорить что касается
этого справочника то пожалуйста вот вы
15:42
отмечаете ваше и вообще кстати поэтому
инстаграм тоже нам бы хотелось иметь
какую-то обратную связь мы хотели бы
знать насколько вам интересна такого
типа сообщения насколько вы
заинтересованы в получении информации
насколько он заинтересован в таком
формате вот общение тоже зависимости от
этого как бы корректируем даже свою
деятельность либо на этом закрой мы не
будем больше так таким образом общаться
либо наоборот мы будем это расширять и
16:13
будем дальше спасибо вам за внимание
всего вам хорошего
все заседание на этом мы завершаем
