Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика

Автор: Елена Орлова, Налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

Опубликовано в журнале "Расчет"

В настоящий момент налог на имущество в отношении офисной и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Однако встречаются случаи, когда кадастровая превышает рыночную. Такие ошибки в расчете влияют на налоговую нагрузку организаций, и предприниматели все чаще обращаются в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости. Какие аргументы позволят налогоплательщикам отстоять свою позицию в судебном споре, а какие доказательства будут признаны недостаточными, журналу «Расчет» рассказала Елена Орлова, налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Верховный суд РФ поддержал организацию, в качестве обоснования своей позиции суд указал, что судом первой инстанции не учтено, что в отношении данного объекта недвижимости ранее не проводились мероприятия по обследованию имущественного комплекса с целью определения вида его фактического использования и включения в Перечень на следующий год.

Также не может являться доказательством и основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ.

Отстоять свою позицию организации помог акт кадастрового инженера, подтверждающий, что помещения занимает сама организация.

Также аргументом в пользу позиции организации послужил тот факт, что нежилой комплекс расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого (под производственную базу) не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, поскольку эти здания сдаются в аренду, и в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов.

Доказательств тому, что на момент включения указанных зданий в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества 20 и более процентов от общей площади данных зданий предусматривали размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, а также фактически использовались в этих целях, не представлено.

Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо. Необходимо установить фактический характер его использования.

Причиной включения спорных объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия: «Питьевая галерея «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая», «Клуб-столовая», «Столовая».

Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ.

Использование этих зданий санаторием связано непосредственно с осуществлением основной деятельности по организации оздоровительного отдыха и связанного с этим сервисного обслуживания.

Суд первой инстанции установил, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого указан следующий - «предприятие продовольственного снабжения».

Вид разрешенного использования земельного участка размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает.

Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет».

Иных сведений, позволяющих определить принадлежность указанных помещений к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.

Верховный суд полагает, что помещения, исходя только лишь из технического паспорта на здание, не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является.

Суть спора- налоговый орган определил налоговую базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций.

Основание - трансформаторные подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».

Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект недвижимости не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению.

Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, прямо запрещено действующим законодательством РФ.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого «центры обслуживания туристов».

Согласно технической документации, данное здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин «Самара», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания.

Организация ошибочно полагала, что в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения.

Судебный орган встал указал, фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти помещения находились в здании, не имеющем торгового предназначения.

Спорное здание, включенное в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «эксплуатация станции технического осмотра автомобилей».

Несмотря на то, что этот вид разрешенного использования не предусматривает размещение объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом пунктом 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, суд пришел к выводу, что оно фактически используется 100% для размещения офисов, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств.

В качестве доказательства предоставили фототаблицу, показывающую, что это здание используется в качестве автосервиса, на фасаде имеется вывеска «техцентр».

Судебные органы посчитали, что включение в Перечень было правомерным, поскольку согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденный постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 года N 163 (действовавший на момент включения здания в Перечень) техническое обслуживание легковых автомобилей включено в группу бытовых услуг.

Спорное здание фактически использовалось в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания (ресторан, спорт бар), бытового обслуживания (сауна и помещения 4 этажа гостиницы.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Общество полагало, что спорное здание является пристройкой, а не отдельно стоящим зданием, соответственно, не может быть признано торговым центром. Поэтому оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет.

Суд установил, что спорное здание не является пристройкой к расположенным рядом с ним жилыми домами, поскольку они находятся на отдельных земельных участках с самостоятельными кадастровыми номерами и разными адресами, каждый объект недвижимости имеет собственные стены, что на кадастровом учете спорный объект стоит именно как здание. Он является отдельно стоящим зданием, следовательно, его расположение вплотную к жилым домам не имеет правового значения для применения положений статьи 378.2 НК РФ и не свидетельствует о том, что спорное здание незаконно отнесено к объекту налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

В заключении, хотелось бы еще раз обратить внимание на те аргументы и доказательства, которые позволили налогоплательщикам выиграть судебные споры:

1. Основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ, не является доказательством использования недвижимости. Необходимо проанализировать фактическое использование спорного имущества. Доказательством послужил акт кадастрового инженера.

2. Отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо, необходимо установить фактический характер его использования.

3. Включение имущества в Перечень только по виду разрешенного использования земельного участка не всегда правомерно, необходимо доказать фактический характер использования имущества.

А также те факты, которые препятствовали принятию решения в пользу организации:

1. Ошибки в расчете площади для отнесения недвижимости к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ. При расчете занимаемой площади площадь вспомогательных помещений не учитывали.

2. Неправильное толкование и применение норм законодательства.